利率種類？利率試算？各銀行房貸利率、房貸利息總整理！

升息之後房貸利率會有什麼變化？2022 年央行突然宣布升息， ... 其他貸款條件，且各銀行的利率也不盡相同，以下整理台灣十個銀行房貸方案的最低利率， ... 2022房貸利率｜利率種類？利率試算？各銀行房貸利率整理！ 作者 呂國瑋 收藏文章 很開心您喜歡股感知識庫的文章， 追蹤此作者獲得第一手的好文吧！ 呂國瑋 字體放大 分享至Line 分享至Facebook 分享至Twitter 複製文章連結 已複製文章連結 房產生活2022房貸利率｜利率種類？利率試算？各銀行房貸利率整理！ 2022年8月11日 作者 呂國瑋,馮俞璇 文章來源 股感知識庫   展開 2022年央行宣布升息，房貸利率會如何變動？那對於這些已經買房的人會有怎樣的影響呢？對於未來要買房的利率又會有什麼影響？近年來，貸款機構積極推出長達30年、40年的房貸方案，並且給予民眾更長的還款期間，這種看起來讓你付的起，又可以慢慢還的方案，是否有什麼陰謀在其中呢？還是銀行真的在默默行善，因應高房價，為了讓民眾都可以比較買得起房子才這麼做呢？讓我們一起從頭認識房貸利率，觀察升息對房貸的影響！ 2022/6/16央行召開第二季理事會決議「升息半碼」，升息後房貸利率的變化會如何？本文都幫你整理好了！繼續看下去！ 貸款利率怎麼看？固定利率？浮動利率？ 我們在貸款時經常會看到銀行利率上面顯現固定利率、浮動利率的標示，究竟這兩者的差別在哪裡？我們在認識房貸利率之前，先來了解一下利率的基礎分類！ 固定利率 固定利率，顧名思義就是在貸款期間「不會」隨市場利率水準變動的利率。

適用於目前處在利率水準低檔且預估即將上場時。

浮動利率／機動利率 浮動利率，又可稱為機動利率，則會隨著金融市場的利率水準而調整。

適用於利率水準波動不大或水準即將往下跌時。

房貸利率組成 房屋貸款利率的結構主要是由「指標利率」＋「加碼利率」組成，指標利率在各家銀行的數值不相上下，差別較大的是依照個人條件決定的加碼利率！ 指標利率 指標利率是各家銀行依據現在金融產業的平均利率水準，所計算出來的利率，可以視為銀行放貸資金的成本。

各家銀行的計算方式不同，通常會以5−6家銀行一年期或兩年期定期儲蓄存款利率的平均數值為基準。

每家銀行的指標利率雖然不同，但皆落在一定範圍內；部分銀行甚至會直接將指標利率稱為「定儲指數利率」。

貸款期間內「會」隨著央行升降息調整，分為月調型指標利率及季調型指標利率。

加碼利率 加碼利率是銀行針對申請人的信用、收入狀況等條件進行綜合評估，在考量銀行承作成本、風險與合理利潤後，所計算出來的利率。

貸款期間內「不會」隨著央行的升降息調整。

房貸利率種類 一般來說，房貸利率大致可以分為固定式利率、一段式機動利率以及分段式機動利率三種。

固定式利率不會隨著央行政策進行升降息的調整；一段式機動利率在整個貸款期間，只有指標利率會變動，個人加碼利率不分區段都會維持同一個數值；而分段式機動利率又稱為階梯式機動利率，會將貸款期間切分為2或3個區段，不同時期會採用不同的加碼利率計息，此時必須把各階段的利率平均，或是加計所有費用得出總費用年百分率，才是該筆貸款實際的利率。

分類 固定式利率 一段式機動利率 分段式機動利率 內容 固定利率 （依合約規定） 指標利率＋加碼利率 （加碼利率固定） 指標利率＋加碼利率 （加碼利率前期低後期高） 利率 固定 通常較低 合計後較高 特色 ・利率固定 ・無法反映市場狀況 ・長期承作銀行少 ・利率會隨央行升降息變動 ・貼近市場狀況 ・前期還款壓力大，後期趨穩 ・利率會隨央行升降息變動 ・貼近市場狀況 ・升息時還款壓力會較大 適合 族群 ・擔心通膨、升息風險者 ・收入穩定的家庭 ・預算有限且預計長期還款的首購族 ・首購族 ・一般上班族 ・購屋自住的族群 ・初期資金不充裕的首購族 ・投資族 ・預計短期內換屋的人 房屋貸款種類 了解房貸利率為什麼無法永遠這麼低之前，我們要先弄清楚房貸的一個迷思！房屋貸款的種類非常多元，一般市面上最常見的就是「指數型」的房貸。

所謂「指數型房貸」，是先訂定一個「基準利率」做為調整房貸利率的指標，然後再依照申請貸款人的個別條件、還款條件、信用評分…等，進行利率調升降的房貸方式。

簡單來說，你的貸款金額在貸款期間內會隨著利率的波動增加或減少，像現在正如火如荼地開放申請的「青年安心成家購屋優惠貸款方案」就是指數型房貸的一種喔！ 延伸閱讀＞＞＞ 房貸種類超級多！指數型固定型階梯型抵利型理財型壽險型房貸差在哪？ 青年首購貸款是什麼？青年首購條件？利率多少？青安貸款總整理！ 升息對房貸利率影響？ 央行升息對房貸有什麼影響呢？這裡我們直接舉例說明。

假如你申辦了A銀行的指數型房貸，此房屋貸款的最終利率是用「中華郵政一年期定存利率」作為基準。

假設當初你核定貸款時看到的房貸利率＝基準利率0.85%＋個人加碼利率0.5%＝1.35%。

但這個利率數字是建立在你要還款的30−40年間，都沒有利率改變的情況。

如果此時中華郵政調升一年期定存利率到0.975％（央行升息半碼），代表你的房貸利率，從此開始不再是1.35％，而是1.475％（基準利率0.975%＋個人加碼利率0.5%）。

也就是說，你現在看到的利率，不一定是你未來繳的利率。

可能寬限期過後，利率已經大不相同，你所需要付的利息比你原本以為得更多。

當然也是會有設定調整上限的方案，這種就會比較有保障，不至於無限上綱。

延伸閱讀＞＞＞ 房屋轉貸是什麼？房貸轉貸優缺點？房屋轉貸條件？轉貸常見QA整理！ 房貸增貸是什麼？房貸增貸額度試算？房屋增貸利率？房貸增貸優缺點！ 升息是什麼？升息一碼是多少？升息影響？央行升息紀錄？ 沒升息房貸利率就不會上升嗎？ 現在你知道房貸利率可能會變動，但你知道，其實就算央行沒升息，房貸利率還是有可能會上調嗎？就如同前面所說，「指數型房貸」，會先訂定一個「基準利率」，但不是每間銀行都會設定以中央銀行宣布的金融利率為基準。

所以即使中央銀行沒有調整市場的利率，但是如果銀行設定的房貸「基準利率」出現調升或調降，這家銀行的房貸戶就會跟著變動。

所以，其實銀行的房貸利率一直都是浮動的！！在確定要選擇哪一種貸款方案之前，務必要再三確認一下方案的利率到底是以什麼為基準計算，才不會錯估情勢導致自己最後要負擔較高額的貸款喔。

2022各家銀行房貸利率、房貸利息（持續更新） 既然利率上升已經是不變的事實了，那以現在的利率一個月到底要繳多少錢呢？我們假設你買了台北市的房子，向銀行借了1,000萬元，設定貸款期限30年（沒有寬限期），並以一般房屋貸款「本息均攤」的方式來計算，一個月最低大約需要繳30,000−40,000元，其中還不含申請房貸的費用以及其他貸款條件，且各銀行的利率也不盡相同，以下整理台灣十個銀行房貸方案的最低利率，以及每月償還金額給大家看！ 升息半碼，借1,000萬房貸，每個月要還多少錢？（預估） 銀行 最低房貸利率 每月預估償還金額 升息房貸多多少？ 第一銀行 1.685% 35,407元 +606元 台灣中小企銀 1.685% 35,407元 +606 元 合作金庫 1.685% 35,407元 +606 元 彰化銀行 1.685% 35,407元 +606 元 土地銀行 1.690% 35,431元 +606元 兆豐銀行 1.735% 35,651元 +609 元 台灣銀行 1.775% 35,847元 +611元 華南銀行 1.790% 35,921元 +612 元 國泰世華 1.810% 36,019元 +612 元 台北富邦 1.920% 36,563元 +618 元 房貸還款期越長，銀行賺越多？ 前面提到過，近年來的銀行房貸還款期間設在30年、40年以上的比比皆是，為什麼銀行在低利率時代，反而想要拉長還款期間呢？從剛剛的說明我們可以知道，房貸利率並不會永遠像這樣歷史低點，是有可能隨時間調升的。

如果再搭配上最一開始提到的「還款期數延長」，是不是嗅到什麼不尋常的味道？ 沒錯！當銀行開始把貸款年份拉長，看起來像是幫大家減輕每個月所要支付的壓力，其實不全然如此！拉長大家的還款期間或免付本金的寬限期，對銀行來說主要目的有3個： 可以幫銀行收入更多的利息（如下面範例） 較有機會等到利息調升時機（如前段所述） 可以讓民眾感覺比較負擔得起貸款，進而願意買房、貸款 透過這樣的一個迴圈，讓銀行、放貸機構在過程中賺飽飽，而身為待宰羔羊的你，也因為看到一堆數字被沖昏頭，腦袋一熱就簽下去了。

以為自己賺到，殊不知多付了一大筆辛苦錢。

延伸閱讀＞＞＞房貸寬限期越長越好？如何判斷自己該不該運用寬限期？ 優惠房貸利率的加分條件 優秀的信用紀錄、與互動頻繁的銀行申貸 前面有提到，房貸利率的加碼利率會參考申請人的信用記錄去做評分，所以如果你平時有按時繳清帳單、不隨意剪卡，或是沒有什麼個人負債的話，對銀行來說都算是有比較優良信用紀錄的人。

除此之外，申請銀行貸款時，銀行會審核你的「聯徵紀錄（記錄個人與金融機構間發生過的信用往來的紀錄）」，所以要特別注意，3個月內聯徵查詢次數盡量不要超過3次，否則銀行會覺得你是資金需求高的高風險用戶，信用評分容易被扣分喔。

除了擁有優良的信用紀錄可以幫自己的申貸條件大加分之外，選擇與自己互動較為良好、頻繁的銀行申貸，像是有固定薪轉紀錄、定期繳納信用卡帳單等等的互動都包含在內，如此一來就可以大幅地提升爭取到較低房貸利率的機會唷！ 穩定的工作狀況及收入 想要取得比較優惠的房貸利率，穩定的工作及收入條件是重要的，建議可以提交半年內的薪轉存摺、財產清單、扣繳憑單等證明自身有穩定的還款能力。

房屋條件良好 銀行會依據房屋鑑價的結果決定最終的房貸成數和房貸利息，所以如果房屋位在精華地段，屋況良好或是屋齡較，都會比較容易取得較爲優惠的房屋利率喔！ 精華地段 位於市中心蛋黃區或是未來預計整體開發的地區上。

市場價值 銀行在核貸前通常會要求提供房屋的實際成交資訊，或者是自己主動查詢實價登錄的交易紀錄，如果房屋價值高的話，會比較容易取得優惠的利息以及較高的房貸成數喔！ 屋況、屋齡 房屋的整體狀況也常常會是銀行決定核貸成數、貸款利率的重要條件，包含格局、坪數及屋齡等等。

如果屋齡超過50年以上的話，因為房子折舊情形較嚴重，所以對於銀行有較高的風險，就會導致核貸的房貸利率較高。

提供保證人或擔保品 銀行決定貸款人的房貸條件時，最先考量的當然是銀行收款的風險，所以如果你的申貸條件對於銀行來說風險越低，那可以獲得的貸款條件當然也會越優惠！除了自身擁有良好的信用、收入條件，貸款人還可以透過提供「保證人」或是「擔保品」，來為自己的貸款條件加分。

保證人的部分，多數銀行為了避免貸款人「借名登記（就是俗稱的人頭）」，經常會規定保證人必須是二等親以內的親屬：而擔保品的部分，則是包含諸如自己或是父母名下的不動產。

「借名登記」是什麼？ 借名登記，簡單來說就是某人將自己的財產（包括動產和不動產），以他人名義登記，但仍由自己管理、使用、處分財產的一種登記方式。

在不動產交易中，是相當常見的登記方式。

借名登記要注意什麼？＞＞＞點這裡！ 向銀行購買額外的房貸壽險 部份銀行會要求貸款人搭配加購「房貸壽險」，來提高自己的房貸成數。

房貸壽險是用於保障銀行回收款的一項保險機制，如果投保人若不幸身故，房貸壽險的理賠金將會以償還房屋貸款為優先。

所以對於銀行來說，回收款項的風險相對比較低，想當然爾，也會比較願意提供高一點的貸款成數給貸款人囉！不過要特別注意，房貸壽險就像一般保險一樣，都需要額外繳交保費，所以貸款人除了背負原有的房貸、人身保險之外，還要再額外負擔房貸壽險的費用。

如果想要透過加購房貸壽險提高自己的貸款條件，記得要在申辦前先衡量自身的財務能力是否能夠負擔喔！ 延伸閱讀＞＞＞房貸壽險是什麼？房貸壽險類型有哪些？壽險金額試算給你看！ 房貸選擇要注意 不論如何，現在房價那麼高，一般人應該是不太可能一次付清所有價款。

所以貸款是不得不的選擇。

筆者在這邊不是要恐嚇大家不要買房或是不要貸款，而是想提醒大家，在看到各種貸款數字時，不要輕易被字面上看起來最輕鬆、舒適的方案給欺騙了。

因為這很有可能是裹著糖衣的毒藥啊！ 房貸最新消息 2022年6月股債市大跌，間接影響了銀行承做房貸的量能，加上6月銀行存款大戶因每半年的資金調度，導致銀行存款餘額下降，連帶牽動銀行端不動產30%法定限額的警報，再加上6月已經開始反映3月央行升息引起的房貸利率調升影響，三大關鍵因素都讓銀行的房貸水龍頭逐漸緊閉。

根據央行的統計，2022年6月五大銀行（台銀、土銀、合庫、一銀和華南銀）新承做購屋貸款金額606.98億元，如果排除2月農曆過年的季節性因素，新增房貸金額已下探近九個月新低，單月減少11.49%，房貸水龍頭的緊鎖也代表了目前房市交易量縮減、房市逐漸降溫的狀況。

什麼是「不動產30%法定限額」？ 根據銀行法第72-2條規定，商業銀行辦理住宅建築及企業建築放款的總額，不可以超過放款時所收到的存款總餘額加上金融債券發售額總和的30%。

所以如果存款餘額或是金融債券發售額減少了，那銀行端可以放款的總額就會連帶受到限制！ 【延伸閱讀】 本息攤還本金攤還差在哪？試算看看房貸應該怎麼還最划算！ 2022銀行利率比一比！升息時，存款利率怎麼選？（附2022年銀行利率比較）    週餘   篇 註冊/登入會員 免費註冊 110075   分享文章 分享至Line 分享至Facebook 分享至Twitter 複製文章連結 收藏 已收藏 很開心您喜歡股感知識庫的文章， 追蹤此作者獲得第一手的好文吧！ 呂國瑋 分享至Line 分享至Facebook 分享至Twitter 複製文章連結 追蹤股感 @stockfeel 詼諧輕鬆看時事 股感，來自生活 影像中的股感 每日知識發送 地圖推薦   推薦您和本文相關的多維知識內容 什麼是地圖推薦？ 推薦您和本文相關的多維知識內容   1 信用評分超重要！房貸9成有可能嗎？13招教你培養信用評分！ 交易   2 不動產估價是什麼？房屋鑑價管道有哪些？影響房屋鑑價的因素有哪些？ 交易   3 豪宅稅是什麼？奢侈稅是什麼？該怎麼計算？豪宅怎麼定義？ 交易   4 本息攤還是什麼？本金攤還怎麼算？本息攤還、本金攤還試算！房貸這樣還最划算！ 交易   5 租金試算！這間房的租金會太高嗎？你的薪水能負擔嗎？ 交易   6 國民住宅｜國民住宅是什麼？國宅怎麼申請？國宅買賣要注意什麼？ 房市   7 【新手買房】新手買房怎麼賺？台灣房地產投資懶人包！ 房市   8 持分房屋是什麼？種類有哪些？如何分割？持分房屋貸款懶人包！ 交易   9 想買二次施工（二工）後的房子？3大風險告訴你！ 交易   10 房屋貸款成數怎麼這麼低？買房想要低首付，這7類房子就不能碰買！ 交易   11 2022自購住宅貸款利息補貼｜怎麼申請？申請條件？補貼額度？ 房市   12 理財型房貸是什麼？理財型房貸優缺點？繳出去的貸款竟然能借回！ 交易   13 房屋借名登記要注意！青年優惠貸款土增稅優惠稅率可能因此不保？！ 交易   14 建造執照是什麼？建築執照 是什麼？建照該怎麼看？圖解教你怎麼查建照！ 設計   15 40年房貸的優缺點有哪些？貸款利率超高利息升息風險你有注意嗎？ 交易   16 資產管理公司是什麼？AMC跨足都市更新危老重建業務！找他們安心嗎？ 房市   17 中古屋新成屋預售屋差在哪？購買流程付款方式貸款成數搞懂了嗎？ 房市   18 危老重建是什麼？怎樣可以危老重建？危老條件？重建流程整理！ 房市   19 空巢族─新獨居時代來臨您做好準備了嗎？ 交易   20 裝潢工程用分期付款最有保障？你應該注意什麼？合約有哪些陷阱？ 交易