民間願景大辯論 - 房屋

再者，已有團體建議政府在前堆填區用地重置高球場，事實上此發展模式亦有先例－－大埔珀麗高爾夫球會的前身，其實是船灣堆填區。

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當政府說「土地供應大辯論沒有前設」時，批判思考者或可首先探問這宣稱的前設：「大辯論」是為了解決什麼問題？香港需要增加土地供應。

為什麼要增加土地供應？因不想民眾居住於「貴、細、擠」的環境。

為什麼不要「貴、細、擠」？為了讓所有人自主安居、有尊嚴地生活。

倘真如是，我們可反過來問：如果這個社會的共同願景就是讓所有人自主安居、有尊嚴地生活，那麼增加土地供應是否必要、有效或最好方法？倘不，把問題鎖定於「土地供應」的「大辯論」，就等同為港人如何達至自主安居、有尊嚴地生活的願景，框定了十分狹隘的前設，而且很可能是錯誤的。

伍美琴教授最近發表的〈香港不缺土地和房屋，而是「患近視」、「患不均」〉（註1），引用政府統計數字指出，香港現有公私營房屋單位比全港總住戶數多出約17萬間，然而仍有數以萬計的人被迫住進「貴、細、擠」的劏房。

本土研究社過去的研究也印證相同結論：香港並非地小人多，而是分配不均。

當增加土地供應不是港人自主安居、有尊嚴地生活的必須及充分條件時，我們需要進行的「大辯論」恐怕並非於18個增加土地供應選項中兜兜轉轉，而是揚棄由上而下的委任式諮詢，以民主而開放的程序探討更為根本的問題，釐清社會共同願景，再尋找能助我們達至願景的方法。

虛耗時間資源的「大便論」 人類學者DavidGraeber在「OnthePhenomenonofBullshitJobs:AWorkRant」（註2）指出，當代社會愈來愈浪費時間於不必要的工作，包括行政、管理、公關、經紀、市場推廣、金融財務投資法律顧問等，他稱之為「無聊（狗屎）工作」（bullshitjobs）。

自然並非所有這類工作都毫無意義或貢獻；認真地根據實證材料、產品品質，有效地發布信息的公關或市場推廣或顧問服務，確實能協助民眾明智選擇、滿足需求。

不過現代的公關、顧問工作更多是一種詭辯偽術，為求達至預設目的，例如於選舉中獲勝或誘使民眾接受既定政策，不惜透過設定議題、避重就輕轉移社會視線，甚至指鹿為馬、混淆黑白，最終掩蓋了民眾真正的需求和社會根本問題。

同理，儘管聯絡、溝通、協調、記錄等工作於執行計劃時不可或缺，但當代的行政管理部門推動的雜事卻往往與民眾需要或機構目標、社會願景無關，更產生種種不良效果，包括不必要地增加員工與服務對象的負擔。

這些「無聊工作」不僅無法解決問題，更浪費社會大量資源，包括民眾時間精力，導致集體身心疲憊。

問題的關鍵源自管控資源、訂定政策的掌權者，未能或不願釐清願景目標，並以此扣連工作，於是產生頭痛醫腳、藥石亂投的現象。

而掌權者的未能或不願，則與他們的狹隘視野、有限能力或另有利益計算有關，尤其在不民主、欠監察的政治脈絡中。

循此思路，我們有理由相信由政府推動、充滿前設、依賴公關的「土地供應大辯論」，恐怕並不旨在改善民眾的居住和生活質素。

正如我們的教育當局往往更在意做「當局」，而非辦好「教育」。

香港近年的社會危機，體現為各行各業工作質素每况愈下。

例如大學是最高級的教育機構，但在國際排名遊戲、政治和商業滲透等影響下，學生的教育被邊緣化，於是出現了大學一方面解僱資深前線教師，另一方面卻把資源投放於行政管理、公關推廣與增加論文數量等Graeber所指的「無聊工作」。

同理，醫療、公共房屋、社會服務、中小學教育等領域的行政管理和公關工作愈來愈多，醫療失誤、「劏房貴細擠」、老無所終、幼無所長等問題卻頻繁出現。

當政府和商界以至醫療、教育、社福機構把大量資源投放於「無聊工作」，當政黨在公關媒體、行政規條掩護下更重視議員的行為形式是否斯文或無禮，而非與議會工作相關的能力及誠信，例如議員與被調查的前特首是否「打龍通」、是否用「殺無赦」鼓吹暴力、是否包庇司長僭建，專業工作質素自然難以保證，民眾生活也無法改善，剩下的是社會問題及矛盾不斷積累、前線員工時間精力持續虛耗。

告別公關表演投入認真的民間大辯論 經歷過去幾年中港政權弄虛玩假，民間社會愈來愈清楚了解，自己的香港只能靠自己救。

然而在社會議程由政權商界設定、資源分配方式主要為掌權者管控的社會脈絡下，不少民間團體、學校、非政府組織亦往往花費不少時間精力於「無聊工作」中，包括不斷寫計劃書、「跑數」、辦不必要的活動、開無準備的會議、交沒人看的報告等。

如果民間社會繼續跟在政權商界後頭，花主要的時間精力回應他們帶前設的議程，那麼要走出令人疲憊但卻徒勞無功的惡性循環，恐怕並不容易。

一種頗為普遍的想法認為，在形勢比人強的有限空間下，民間團體就着政商設定的議程，策略地爭取一點利益或改變，比不參與規則由上而下訂定的遊戲，總好一些。

這想法不無道理，但前提是爭取到的利益或改變必須與民間社會所追求的願景緊扣。

要做到緊扣，首先自然需釐清願景是什麼。

倘若我們耗費絕大部分時間精力圍繞民間團體就着政權商界設定的議程起舞，全身投進「策略性」的爭取，忙得沒時間缺精力思考、釐清、深化願景內容，忽略扣連願景與工作的聯繫，那麼民間團體恐怕亦難以跳出Graeber所謂的「無聊工作」。

解決之道是「唔好陪佢癲」，或至少「唔好完全陪佢癲」。

如果民間社會的願景真的是讓所有人自主安居、有尊嚴地生活，那麼趁這次「土辯大龍鳳」——或更準確來說於每一個由政商設定的議程中——都回到根本，甚或由民間另起爐灶，進行民主而開放的社會願景大辯論，不斷釐清什麼才算自主安居、有尊嚴地生活，對不同階層、性別、年齡、種族是否有不同定義，而非把所有時間精力用於策略地爭取多幾公頃的土地做公屋或作社企。

否則長期浸淫於忽略釐清願景的工作，除了消耗民眾大部分資源，還將令民間團體忘掉或失去思考根本問題的語言、能力、習慣和意志。

回到「土地大辯論」。

「唔好陪佢癲」的意思並非完全不討論增加土地供應的問題，而是不把議程鎖定於如何增加土地供應。

追求所有人自主安居、有尊嚴地生活，一定要採用「公私合營」發展方式嗎？只關乎公私樓宇數量面積之比例？還是同時與既有的土地和房屋分配是否公平有關？或涉及人與自然生態應如何共處？我們需要怎樣的房屋和生活空間？要愈大愈好？甚至不惜移山填海、僭建地庫？還是陽光微風、空氣清新、鄰近郊野？需要哪些運動場所？多一點行山徑、籃球場、羽毛球場、足球場、游泳池、單車徑，還是使用大量農藥、耗費食水的高爾夫球場？又需要怎樣的都市設計、交通配備、商舖街市、學校醫院？或更根本來說我們祈望一個怎樣的香港以至人類未來？ 真正有意義的社會「大辯論」必須超越政權商界有前設的議程和選項，回到根本問題，民主、開放地釐清社會願景，尋找能有效地扣連願景的工作和策略。

註1：端傳媒，2018年4月27日 註2：bit.ly/2GjN9lT 原文刊在明報，獲作者授權轉載 Search RSSing.com 0 0 土地供應專責小組的諮詢方案中，一個備受關注選項是「利用新界的私人農地儲備」。

很遺憾，這個打正旗號發展農地的方案，政府沒有多少理會對本土農業的影響，小組的諮詢文件中也僅用一兩句輕輕帶過。

社會大眾的焦點，主要也放在官商勾結議題上。

我們只要用常理推敲一下：提出一個大規模改變農地用途建議時，是不是也應該問問農業組織、農民的意見？ 社會上支持這方案的理由，大致有下列幾個： 1.這個方法能較快釋放土地； 2.已被收購的逾千公頃農地，發展商怎也不會讓它「農地農用」。

即使不發展，農民也沒機會用到； 3.農業可以朝高科技發展，不一定需預留大量農地； 4.香港的活躍耕地僅約700公頃，沒必要保留數千公頃的農地面積。

坦白說，提出這些論點的人，大多對農業運作沒甚麼認識（恐怕他們也沒興趣深入瞭解)。

作為業界中人，這時也希望提出一些實際情況及建議，以正視聽。

先講第一點「較快釋放土地」。

這其實沒甚麼好談，這論點成立的前提是「發展商是較容易談判的對象」。

如果政府提出這論點，即間接認同背後存在重大「官商勾結」隱憂。

第二點「發展商不會讓囤地回歸農業用途」，表面上它是事實，但我們不要低估這方案帶來的惡劣影響。

一旦這合作形式被確認，無疑代表發展商苦等多年的願望終於「守得雲開」，新界囤積農地情況肯定將進一步加劇。

現時政府部門對新界非法填泥已經「無心無力」，憑甚麼讓人相信這方案的後遺症能得以控制？ 至於第三點「高科技化」，是許多外行人拋出來嚇人的。

農業與工業一樣，存在有許多不同模式，彼此關係並非以此代彼。

政府及部份社會人士提出的水耕等運作形式，的確可以在棕地、復修堆填區上發展。

但以它來取替常規或有機的「在地農業」，只是一廂情願想法。

優質農地的水土資源，是珍貴而難得的天然遺產，在規劃土地用途時，必需慎重考慮這一點。

（最經典的愚蠢例子，是早前有所謂「智庫」提出的「三角短傳」方案）。

第四點「發展農業也不需要四千公頃這麼多吧！」，應該是最關鍵的重點。

我雖然是業界中人，但也同意農業並非大晒，社會各界也可能有其他意見。

但必需指出的是，香港現時的農地供應，是口惠而實不至的；數字上有四千公頃，但實際上農民能接觸到的，三成也沒有。

農地不能農用的原因有很多，包括囤地、丁屋、違規發展、配套不足等等。

現時，許多農民想找一個合理租值的三年租約，也非常困難。

如果政府進一步放寬農地改變用途，增加地主對農地發展的期望，間接效果只會是趕絕本地農業的生存空間。

政府2016年1月提出新農業政策時，其中有「農業優先區」構思。

如果處理得宜，這或許是個對口的解決方向。

可惜這政策一直以龜速進行，兩年多過去了，現在才找顧問公司去做研究。

然後又推說面積很大，研究也要花好幾年。

恐怕真正有具體政策時，前後或已擾攘十年了，政府是否想等所有農地給人囤積、填泥後，才提出保護農地的政策？ 真是奇怪的邏輯。

土地供應專責小組由成立、諮詢至提交初步報告，可以在15個月內完成（2017年9月至2018年底），「農業優先區」政策只涉及農地規劃，難度會比全港土地供應問題複雜好幾倍?是不能做，還是不想做？ 自問不算是激進派，但現時專責小組提出方案時，完全沒有關注、回應本地農業面對的難題。

作為業界中人，除了反對，根本別無選擇。

0 0 0.千二公頃入面，可能得一半同民生問題有關？ 由林鄭委任的「土地供應專責小組」星期四宣佈展開「土地大辯論」的諮詢，從而決定未來將會如何發展土地。

小組指，香港土地供應嚴重不足，公屋供應不足、私樓樓價貴，根據規劃署的估算，未來30年需要1,200公頃土地，其中121公頃為公營房屋、109公頃為私營房屋、256公頃為經濟用地（主要是甲級寫字樓）、其餘720公頃為休憩、「政府、機構或社區」和＊基建＊用地。

所以如果只計算與民生問題最有密切關係的房屋、教育、醫療、休憩等用地，可能＊連1200公頃的一半也沒有＊，更不要計算不少市民也未必負擔得起住私樓這個現實。

1.香港要靠移山填海先夠地？ 諮詢文件提供了18個未來開發土地選項，例如發展棕地、開發新發展區、重置葵青貨櫃碼頭等，其中，「維港以外近岸填海、發展東大嶼都會」的篇幅較多，文件中還有一句「過去十多年大型填海工程幾乎停頓，造成今天土地短缺情況」，把填海與土地短缺再與房屋問題拉上必然的因果關係，完全是政府意圖混淆視線的把戲。

填海會對環境造成不能逆轉的破壞是眾所周知，所以在填海之前，我們必先深思熟慮香港是否真的已「無地可用」。

香港眾多的土地問題，其實不是源於「唔夠地」，而是分配極度不均和不公。

以無休止的丁屋政策為例，丁屋政策的原意是讓原居民自住，讓他們維繫自己的家庭和社群。

但現時不少原居民已不在丁屋自住，反而是與發展商合謀「套丁」牟利，現時香港已有不少非法建成的丁屋大型屋苑，政府不嚴厲執法、不為丁屋政策訂立日落條款，更定期預留更多土地予原居民興建丁屋，現時已預留土地已超過930公頃。

若將部分土地釋放出來發展更有利民生的用途，相信能紓緩不少「土地短缺」的壓力。

再說說市區。

政府在開發新土地並規劃時，私營房屋的佔地比例一般都比公營房屋多。

以去年在立法會討論的東涌新市鎮擴展為例，雖然公私營房屋的＊單位數目比例＊是6:4，但私營房屋的佔用土地為52％，其餘公營房屋用地中，是包括公屋及居屋，若公營房屋的需求大，政府是應該提高公營房屋的佔地比例。

或許有人會覺得，私樓也有其需要，多興建也有助中產置業。

但樓價高企的問題，不單單是增加供應就能解決的。

不少人都把樓房當成投資炒賣的工具，導致樓價不斷飆升，若政府不壓抑投資的需要，讓市民的住屋權得以保障，無論開發多少土地，樓價也只會繼續遠遠超出市民的負擔能力。

2.唔賣地比地產商起私樓，政府會冇錢改善民生？ 這個問題，是一位身邊人問我的。

我想或許不少人都有個美麗的誤會－－政府多賣地增加收入，就能投放更多資源予教育、醫療等範疇，改善民生。

事實上，自上世紀八十年代起，香港政府的賣地收入，全數均撥入＊基本工程儲備基金＊，並不會用於經常開支。

基本工程儲備基金中，的確包括一些與民生有關的小型工程，如防治山泥傾瀉工程、重鋪路面、興建院舍等，但基金同樣包括很多「大白象工程」－－高鐵、蓮塘口岸、新界東北／橫洲收地、連接堅尼地城與東大嶼都會的技術性研究等。

基金的原意，是要加快審議小型民生工程的審議進度，但現時政府往往利用基金，將爭議性項目綑綁民生工程，要求議員一次過通過。

所以說，政府瘋狂開發土地再賣地，就是為了支撐一個又一個的大白象基建。

3.發展左粉嶺高爾夫球場，啲人要打波點算？ 最近粉嶺高爾夫球場成為土地爭議的焦點，有人會擔心，失去了粉嶺高球場，會有損高球運動的發展。

先撇開粉嶺高球場的昂貴入場費和會費不說，即使政府收回高球場發展房屋，香港仍有幾個高球場／練習設施可供公眾使用。

再者，已有團體建議政府在前堆填區用地重置高球場，事實上此發展模式亦有先例－－大埔珀麗高爾夫球會的前身，其實是船灣堆填區。

4.香港嘅土地問題，唔係政府所講咁簡單 政府要移山填海、開發土地時，往往會把問題說得很簡單－－因為香港不夠土地、因為香港地少人多，但她隻字不提官商勾結、土地和業權壟斷、永續的丁屋政策和空置丁地、土地分配。

香港不少新市鎮的確是在港英時期填海而成，但到了2018年，我們要意識到土地資源不能被盲目和過分開發、要著眼於最根本的社會和權力結構問題，不能容讓政府和發展商再以破壞土地鞏固自身權力和牟利。

0 0 地產商囤積和破壞農地，劣跡斑斑（鳴謝：土地正義聯盟） 政府和土地供應專責小組多番強調土地對興建公共房屋和老人院舍極為關鍵，在這個情況下：政府應該果斷採用香港法律第124章《收回土地條例》，以公共利益為由收回所需土地，毫不手軟。

為市民建設宜居家園，正軌是進行正規和科學的社市規劃，建設有目標、有就業機會、有配套公共設施的社群，並以此為指導策略性地收回少數人囤積的閒置土地，這樣才會建成有合理布局的社群，才可以遏止長期囤積農地的個別集團隨處搞房地產，以及反過來脅逼政府，使用市民的血汗錢去建路、建水管、建污水渠等，去遷就他們的賺錢大計。

專責小組提出在囤積的農地上搞所謂「公私營合作」，是讓地產商反客為主，會造成毫無規劃、低效用地、錯用公帑、少建公屋、樓價繼續高昂、居所與就業脫鈎等眾多後遺症。

事實上這些囤地者過去幾十年使農地變荒地，為本地農業造成重大傷害，香港社會真的沒有理由還要再花巨資津貼他們。

昨天專責小組高調去探訪劏房戶，表示關注他們的惡劣居住情況，但是小組甚為抗拒政府以公共利益為由收回土地，立場十分矛盾。

其實連中學生也看得出政府收回少數人囤積的農地是解決所謂「土地短缺問題」的最有效辦法，專責小組沒有理由看不出，除非他們不知何故中了囤地多年的地產商的蠱毒。

我們還應該注意南華早報4月29日一段報道，代表商界的立法會議員們告訴專責小組成員：不要碰高爾夫球場，要與地產商合作，在他們的土地上建屋（原文：”Wewereaskedtoleavethegolfcoursealone…andcooperatewithdeveloperstobuildhomesontheirland.”-註1）。

金錢與權力交錯的政治角力在正式諮詢之前已經悄然展開，市民千萬要關注事態發展和主動發聲，否則將來會埋怨自己緃容了新一波的社會剥削運動在香港落地生根和坐大。

註1SouthChinaMorningPost,29April2018:WillHongKong's'bigdebate'onlandsupplyjustbeledbyfatcats? 0 0 （獨媒特約報導）行政長官林鄭月娥到立法會出席答問會，房屋問題及「土地大辯論」中提出的公私營合作發展由地產商持有的新界農地成為焦點。

民主黨尹兆堅問曾任發展局局長的林鄭月娥，會否認為自己在房屋問題嚴重一事上有責任。

林鄭月娥稱她知道問題亦非常「肉緊」，故政府已努力尋找土地。

林鄭月娥又稱，自己2007年上任發展局局長時已情況不妙，故重新啟動多個新發展區及維港以外填海諮詢，又到北歐視察發展岩洞。

至於為何至今仍未見成效，是因為有收地、衝擊立法會等問題，期望政府與公眾互惠互諒。

尹兆堅則反駁房屋問題是因為政府斜傾權貴，他以粉嶺高球場為例，質疑為何不果斷收回。

他促林鄭月娥承諾，在諮詢結束後收回高球場、私人遊樂場及地產商農地。

林鄭月娥則回應稱，政府每日均在引用《收回土地條例》這把尚方寶劍，她認為《條例》不能隨意引用，必須有足夠證明有公共用途以及足夠平衡，不能隨意侵犯私人產權。

林鄭月娥稱「即使我好有膽」，被收回土地的業權擁有人或會提出司法覆核。

她以前灣仔警署及警察宿舍本擬改作商業用途，但因為某發展商認為灣仔分區計劃大綱圖侵犯其私有產權，提出司法覆核，結果「一拖就係八九年」，土地至今仍無法出售。

她反駁尹兆堅是否期望新界的土地，同樣經歷這個漫長過程。

公民黨郭榮鏗指，逾九千個新單位仍然空置，而每年新落成的私樓僅1.8萬個單位，詢問會否設立一手樓物業空置稅。

林鄭月娥則稱正「跟進研究緊」。

郭榮鏗又倡對非本地居民增設資產增值稅，林鄭月娥則稱香港的競爭性在於簡單的稅制，並無計劃設立。

工聯會麥美娟則問林鄭月娥會否拿出其粉嶺別墅作為土地供應選項，林鄭月娥再次反駁，特別提到民主黨立法會議員涂謹申，指他昨日稱林鄭月娥推出公私營合作發展土地，是因為特首選舉中的支持者有不少地產商。

林鄭月娥稱「我無欠過一個人」，又指如有懷疑可以向她求證，她只關心有否足夠的公眾利益。

民主黨黃碧雲則詢問政府何時迎難而上，重啟政改。

林鄭月娥僅稱會努力創造條件。

立法會財委會主席陳健波促政府改善答問質素，議員擊枱贊賞。

林鄭月娥指官員要經訓練，但稱有議員提問離題萬丈，「大家一齊合作努力」。

黃碧雲 行政長官林鄭月娥並無作長篇開場發言，她指今次已是她上任行政長官後第三次出席，連同30分鐘答問時間已是第七次，認為這種溝通十分有益及建設性。

她稱欲留待更多時間予議員發言，故只會發言數分鐘，將發表《施政報告》後的半年報告約5,500字，以書面發言形式分發予議員。

林鄭月娥在發言中，只提及32名立法會議員到大灣區考察，認為非常有啟發性。

她指啟發性在於不同黨派議員均認同要保存一國兩制的獨特性，重申必須維護一國兩制，另一項啟發性則是香港不能固步自封，不能再「食老本」、內耗、爭議不斷。

攝影：麥馬高 0 0 看中央電視台第二台財經頻道的「中國經濟大講堂」，聽到經濟體制改革硏究會副會長樊綱談大陸的房屋問題和對策，即使明知是中共對公眾的宣傳教育，但對比目下香港㐂婆政權煞有介事地開展的所謂土地大辯論，高下立判，因為至少中央官員深知為官避事為恥，不怕公開向民眾清楚論述有關問題，並明確提出政府的對策。

中國大陸樓價近十年不斷飈升是不爭的事實，去年全國商品房銷售價值高達133701萬億元人民幣，較上年度大幅上升34.8%，佔全國GDP約兩成，即使自中央至地方政府採取各種各樣的行政措施如限購、限售、限價等干預，但還是改變不了市場的力量和經濟的規律。

樊綱承認，樓價暴漲首先是個貨幣供應增加的現象，現時M2是160萬億以上，比開改革初期增加數以十倍計，貨幣供應增長率過去一直是兩位數字，自去年開始全面推行所謂供給面側經濟政策，才回落至單位數字，並限制向土地和房地產環節傾斜。

其次才是供求失衡的結果。

在需求方面，人口自然增長的剛性需求反而不是主因，但人口老化會延長住屋需求，而出生率低不利持續生產力，所以城市放棄一孩政策，鼓勵生育第二個。

城市尤其是大城市樓價暴升的原因，分別為社會富裕必然出現的改善生活的需求、農村人口流向城市的遷移性需求、投資保值的需求和炒賣的投機性需求。

中央會用貨幣政策和行政措施如推出房產稅打壓投機性需求，但對其他需求只會理順，主要是從供應方面解決。

中國雖然地大，但宜居的土地只有960萬平方公里，除了在城市增加土地供應和發展租賃住房解決住屋問題外，中央的對策就是在大城市周邊擴大城市區域，所以有雄安區、長三角城市群和大灣區的構想，而要複製工業化一百五十年的歐洲現代化城鎭的歷史經驗，開放改革四十周年的中國大陸開始具備條件。

去年中國中産階級已達1.5億，五、六十後的一代陸續退休，有經濟能力可以遷移至大城市周邊城鎮，紓緩城市人口壓力。

以深圳為例，目前人口比原來計劃的八百至一千萬人口超出至少一千萬，樓價升幅為全國之冠，實屬必然。

如果能夠有效分散人口至大灣區，深圳以至廣州的住屋問題，都可以得到大大紓緩。

中共搞國家資本主義或官僚資本主義，自有他們自己一套的思維和盤算，能否真的徹底解決房屋及樓價問題是一回事，但至少開誠佈公，讓全國人民清楚知道國家有關政策，知所依歸。

相對之下，㐂婆政權只懂向地產霸權靠攏，巧立名目搞什麼土地供應大辯論，目的只是騙取民意授權（其實是主流傳媒輿論報效），為一早預定的公私合營發展土地模式黃袍加身，向本土和大陸地産霸權名正言順輸送利益。

可以肯定，對於本港的土地及房屋需求和供應問題，以及其成因和解決辦法，有關問責官員如不學無術的陳帆之流，一定不知所云，完全沒有能力向公眾公開論述。

香港由這班無能無知廢柴管治，還有什麼前途和希望可言？ 0 0 民間自土地供應諮詢開展以來，已有強烈聲音反對透過公私營合作釋放發展商的農地。

為免官商勾結，有些團體要求政府引用《收回土地條例》收回發展商農地，發展公營房屋及新市鎮。

然而，林鄭今日被問到政府會否引用《收回土地條例》時，則推說《基本法》保護私人產權，引用《收回土地條例》時須有足夠證明它有公共用途，否則會被人司法覆核。

她又引用灣仔警署用地案例，表示當年有發展商不滿城規會改劃分區計劃大綱圖時侵犯其私有產權而興訟，暗示一旦引用《收回土地條例》，政府就會面臨漫長司法程序。

看似甚有道理，但其實「拋錯書包」。

首先，林鄭連當年發展商司法覆核甚麼也不清楚，皆因先後四宗涉及前灣仔警署的司法覆核根本不是針對《收回土地條例》，而是針對《灣仔分區計劃大綱圖》的發展高度限制，兩者根本不能比擬。

而且，《收回土地條例》已清楚列明補償機制，過往亦有法庭案例支持，賠償已經照顧到業主的私人產權。

林鄭此舉明顯靠嚇，其實政府因土收而被司法覆核的門檻非常之高。

再者，林鄭雖然提出「土收須有足夠證明其公共用途」，但從來沒有正面回應「收地起公營房屋或新市鎮，本身是否公共用途」。

事實上，政府過去多次引用《收回土地條例》，撇開市建局案例不理，例如地政總署單是2014年已經先後兩度引用《收回土地條例》，收回屯門第54區興建公共房屋，涉及多達116個地段業權，而過去亦有人就政府使用《收回土地條例》提出司法覆核，但最後都是政府勝訴。

更奇怪的是，當年收地起公屋時，升斗市民的「私有產權」彷如無物，但當下討論收回發展商土地，忽然「濫用私營」，有意無意否定土收的可行性，連「公營房屋是否公共用途」這社會常識都要去「證明」、「（平衡）balancing」一番，背後正正是「無私顯見私」，反映土供諮詢從第一日開始已經是為公私合營鳴鼓開路。

0 0 成班地產商撐腰的「團結香港基金」日日話土地需求要十萬九千幾公頃，先至夠香港人住。

於是就連政府都被大到腳軟，昨日找兩個連名都不肯出的發展局同規劃署官員出來對傳媒「解畫」，講上年政府花好多人力物力做的《香港2030+》土地需求估算報告（亦是這次土地供應諮詢的主要數字依據）「做錯咗」、「估少咗」，無照顧到香港人要改善居住空間、新增的醫療、安老及社福服務需求喎。

解釋即係掩飾。

我地睇返《2030+》文件： (一)人均居住面積已改善25%，住用地積比仲低到3.6 政府話至2046年要提供100萬個新住宅單位，然後就計100萬個單位會產生1,670公頃土地需求。

這數字是用單位建築面積平均807呎、住用地積比平均3.6來計的。

目前平均住戶人數是2.8、將來是2.7人，807呎已經好decent；當七成實用率，人均居住面積都比現在多了25%。

地積還低到得3.6？洪水橋新發展區市中心的住用地積比是5.5至6.5，好多公營房屋都是6或以上。

平均值3.6確是住得好好呀，大概就是白石「天賦.海灣」十幾層的規模，不過如此低密度的住宅，我們小市民有誰買得起呢？ (二)醫療、社區設施的比例已較現有基準計多60% 《2030+》的醫療及社福服務用地需求是計入「與人口相關設施」項目內，屬於「政府、機構或社區」(G/IC)用地的343公頃土地需求。

343公頃按2014-2043年人口增長98萬人、乘以人均G/IC用地3.5平方米得出。

人均3.5平方米是古洞北新發展區的規劃比例，《2030+》文件講明：「因為古洞北是近期規劃的大規模新發展區，所以較能反映最新的標準與指引，同時亦能提供彈性及緩衝。

」即係已經計得好鬆動。

以香港人覺得好好住的沙田為例，它的G/IC用地比例也只是人均2.2平方米，古洞北比現在的沙田再改善了60%。

(三)新增土地不保證能用在安老設施上 自從政府2000年後開始諗縮數，取消了按人口提供安老服務的規劃標準，才導致服務單位無法增加，就算增加了都無地方用、要用市值租金租私樓/商場舖位開業的艱難局面。

政府一日不重訂安老院、長者中心的規劃標準，就無任何政策或機制確保新增土地可用在長者身上。

搵地之前，請立法及修訂標準保障老人家先。

重溫上年九月的報導，政府明明特登為土地供應專責小組舉辦工作坊，講解《2030+》的土地需求估算，「為了成員討論時有共識，決定為不熟文件的成員惡補。

」當時提到熟讀份估算對於搵地工作好重要，現在就含糊其辭話土地需求遠高於1200公頃，但不會在公眾諮詢期間發布最新估算數據「以免造成混亂」。

真係媽....我好亂呀！現在才找不肯出名的官員來放風，是想製造「好缺地」輿論，左右民情嗎？ Search RSSing.com 0 0 土地供應專責小組指香港整體尚欠最少1200公頃土地，其中230公頃為住宅地。

地産商幾十年來在新界或利誘或威迫，大量收購農地等發展，已經囤地共1000公頃。

但因為法定土地用途未改，地產商就一直未有機會起私樓賺錢。

既然如此，好多民間團體就促請政府出動「尚方寶劍」-《收回土地條例》去收回有關土地作公營發展啦。

但林鄭被問到政府會否引用《收回土地條例》去收回地產商囤積之1000公頃土地時，就信誓旦旦話《基本法》要保護私人產權，引用《收回土地條例》時須有足夠證明它有公共用途，否則會被人司法覆核。

吓？政府拆遷平民百姓家園既時候又唔係咁講嘅？ 明明只要出於「公共用途」，並且作出「合理」賠償，政府就可以強行收回土地。

以往名為「自負盈虧」實質牟取暴利的市區重建局就經常引用《收回土地條例》收舊樓，仲惡過田生，更從未起一間公屋；去到新界，土收條例一樣人擋殺人。

深水涉一帶、市區最後一條圍村衙前圍、因為「官商鄉黑」而聞名既橫洲，全部都係死於尚方寶劍之下。

將來新界東北，下場亦好可能一樣。

共通點？窮囉，非原居民囉。

尚方寶劍對窮人斬得咁過癮，一到話要釋放地產商囤積農地，政府面口就轉得快過尚書大人，即刻當把尚方劍係咸魚，話斬佢唔入。

然後土供組就話，咁無計啦，唯有建議用「公私合營」aka官商勾結式發展，即係：政府出哂錢起好基建，然後批准改變土地用途，咁地產商幾十年前賤價囤積既土地，就可以玻璃變鑽石，只需要俾返少少「首置盤」或者居屋就得，一間公屋都無！ 其實既然市建局以公權力收地再「公私合營」興建私樓都能無往而不利，如果收地作基層住屋及安老院舍、家庭服務中心等等凌駕性需要的公用服務，政府要打《收回土地條例》官司根本贏面極高，而且賠償只需要未發展既地價而不是發展後既價值。

就算退一萬步唔動用尚方寶劍，政府都可以唔係俾地產商賺到盡，而係要求發展商提供大量公屋，先至准佢將農地改劃。

公私合營唔係未講數就先向地產商跪低囉。

0 0 （獨媒特約報導）香港社會服務聯會提出在石硤尾南昌街興建「組合社會房屋計劃」，提供90個單位。

深水埗區議會今早討論，民協多名區議員認為計劃只能照顧有限的劏房居民，要求政府主動覓地興建過渡性房屋，不應推卸責任予社福機構。

民協衛煥南更批評今次的計劃是怪模怪樣，90個單位只是杯水車薪，租戶在兩年約滿又陷入惡性循環：「講到香港政府無責任咁，唔係由社福機構去做。

公屋輪候冊有28萬人呀，深水埗有四叔俾地，咁第區有無五、六、七叔呀？」 地皮由發展商恒地以1元租給社聯，組合屋的選址在南昌街202號至220號，地皮面積約977.9平方米。

計劃將興建3棟3層高的組合屋，並預留無障礙單位。

每單位設有洗手間、浴室和電熱水爐，每人空間不少於7平方米。

在會議上，民協譚國僑指社聯的組合屋只是「社會房屋」，即社工機構為市民提供服務的房屋，強調過渡性房屋應由政府自己做。

譚國僑表示如果租戶入住該組合屋後，如果不能在約滿後上樓，即是「嘥氣」：「得90個，做得幾多？」。

他指區內已有多幅閒置土地，包括曼克頓山用地，已能立即興建過渡性房屋，前題是政府會否主動善用。

組合屋租戶的申請資格須輪候公屋3年或以上，或正居住惡劣環境並有緊急住屋需要，但90個單位的具體甄選方式將會由個別營運機構制定；或會以計分制形式訂定。

社聯行政總裁蔡海偉稱，原定打算7月才向公眾介紹，因為要確認組合屋個品質要求，但因為計劃在未公佈前已曝光，所以提早到區議會介紹。

社聯行政總裁蔡海偉 社聯業務總監黃健偉指，香港市民長期住在不適切的房屋，處於孤立狀況，希望能透過可負擔的過渡性房屋建立社區支援，提升居民的生活技能。

他強調今次的定位是嘗試，組合屋可以重用及較環保。

社聯將邀請組合屋生產商入標，預計今年6月發出標書，供應商在今年第四季生產符合法例要求的預製組合屋，在明年年初邀請營運機構。

提供服務及甄選租戶。

社聯稱外貌將配以不同顏色，有充足玻璃窗達到採光要求，設計將富年青和活力，避免給人有殘舊感覺（組合屋構想圖） 此外，租戶的租約年期不少於2年，一旦獲編配及接受公屋在1個月內要交回單位，租金則會參考「社會房屋共享計劃」，即界乎綜援的租金津貼最高金額及公屋租金；並參考房委員租金援助計劃，租金不超過租戶入息的25%。

民協楊彧斥政府逃避責任，發展商肯租地只是因為未收哂地，不然便不會借地予社聯，重申政府在建覓地建屋問題上是責無旁貸：「目的根本不是解決房屋問題，社聯都話只係社區支援。

」 運輸及房屋局政治助理符傳富 《施政報告》早前提出協助非牟利機構研究在閒置土地興建預製組合屋，以紓緩輪候公屋家庭及其他居住環境惡劣人士的生活困難。

運輸及房屋局政治助理符傳富則「老調重彈」大打官腔，稱政府覓地興建公屋需要較長時間，會協助及促成民間推動過渡性房屋。

建制派均表示支持計劃，深水埗區議會主席張永森稱社聯揀深水埗是「揀啱咗」，因為區內有大量不適切房屋，包括劏房和板間房等，又關注區內居民申請時會否有優惠。

民建聯陳偉明表示90個單位是「好過唔做」，但認為政府應說明其角色，如其他土地供應及經濟支援予非政府機構及社福團體。

自由黨李梓敬認為單位是雷聲大雨點小：「一座大廈劏房戶都唔止90個啦。

」他又憂慮，入住組合屋的住戶會期望獲編配到同區的公屋單位，質疑會衍生很多社會及法律問題。

公民黨伍月蘭要求當局應立即收回粉嶺高爾夫球場，「成日叫人返去住大灣區，既然咁好就返去打高爾夫球啦」。

她強調高球場建屋已能容納十萬戶：「高球場係一個荃灣呀，90戶？只係處理九牛一毛囉。

」 蔡海偉回應時表示，政府有責任提供公屋單位，但奈何輪候時間較長。

他指香港的社會服務團體多年來都有先導角色：「見到問題喺度，嘗試用我地方法同資源，令政府落水。

」他透露正和政府商討其他地區包括葵青及港島，繼續嘗試覓地興建過渡性房屋。

符傳富稱，政府了解覓地建屋的重要，但過渡性房屋能解決部分低收入家庭的住屋需要。

民協何啟明發言時同指出，過渡性房屋及社會房屋屬兩個慨念，重申應由政府自己做「過渡性房屋」，指政府應該收回軍營建屋：「以前深水埗軍營拆咗就起咗麗閣邨，當年長沙灣高爾夫球場收返就話起公屋，依加就改做綠置居，賣斷哂就算。

」 民協江貴生狠批政府將新落成公屋轉作綠置居出售，令公屋輪候冊的人上樓無期，那邊廂更鼓勵市場炒賣，只是延續小政府的做法。

蔡海偉回應時稱今次是社會性房屋，又期望未來落成的社會性房屋能替租戶爭取更長的居住年期。

在建制派支持下，通過鄭泳舜提出的修訂動議，即刪去原動議中「政府承擔責任」的字眼 譚國僑及後提出臨時動議，「要求政府主動善用已公開及未公開的閒置用地，為輪候超過三年的劏房展民舒緩短暫居住困難，並加快公屋興建。

」但民建聯鄭泳舜提出修訂動議，指應包括公屋輪候冊28萬戶居民，又刪去原動議中「政府承擔責任」的字眼。

在會議休息時，鄭泳舜更對譚國僑稱，「你要玩咪玩囉，無所謂嫁」。

江貴生質疑鄭泳舜所提的不是修訂動議，認為具排斥性及格式不合，但張永森裁定是修訂動議。

在投票時，最後以11票贊成，5票反對及3票棄權通過修訂動議。

記者：麥馬高 0 0 土供組主席黃遠輝昨日首度發表網誌，但就語無倫次，竟以「沒有時間」為由，解釋大辯論為何沒有處理土地分配問題，更以麵包、麵粉為喻，辯稱在未有增加麵粉（土地）前，討論烘焙甚麽麵包（公私營房屋分配）是本末倒置。

有常識都知，梗係要知餐飯要煮咩，先決定買乜餸啦。

堂堂一場土地供應諮詢，千方百計去覓地，大講香港「貴、細、擠」問題，最後竟然連「會起咩樓」這個基本問題都沒有想過。

回想土供組日前高調探望劏房戶，並聲言「看到基層的居住情況，也就成為小組的覓地動力」，但今日竟然話「講分配是本末倒置」，這不是「擺劏房戶上枱」嗎？這次仲唔係「show已做，數已走」？ 退一萬步，若政府按諮詢文件所言，成功找到200公頃的住宅地，但就全部都起天價納米豪宅，試問如何解決政府所聲稱的「貴、細、擠」問題？ 事實上，香港最嚴重的是分配不均問題，否則不會「總住宅單位數目」比「住戶數目」多廿幾萬。

政府過去一直重犯「只看供應，不看分配」的問題，最誇張的例子是政府改劃西貢一塊萬三呎的綠化地帶，但只為了4個豪宅單位。

不問土地分配，盲目覓地造地，如此本末倒置地看待香港房屋問題，這意味政府搞咁大場龍鳳，都未必直接對應到現時的房屋問題，簡直是愧對居住在劏房的基層市民。

0 0 呼~終於完成，不過好像打開了更多問題，要有待更多trialanderror去找尋答案。

辦商討會最難拿揑是，如何在「深」與「廣」之間、「複雜性」與「效率」之間取其適當位置。

參加者覆蓋面：若想打通不同階層之間的溝通，就必須接受不同參加者對議題了解的深淺差異，以及每人對議題了解的切入點和對討論過程的期望也不同。

想多元，就令溝通的時間增加。

但若果刻意將不同類別的群組分開討論，也難以打破隔膜。

操作問題：今次的重點是想大家討論「原則」的重要性，然後用這些「原則」去評核土地供應選項。

原則重要性要討論，因為每人對每項原則的判斷也不同，例如政府一貫認為「發展快」和「範圍大」重要，但可能有人認為不能為「快」而犧牲「公義」。

帶出多元角度有其重要性。

不過由於幾個步驟要在一小時的小組討論中完成，不少參加者也認為不夠時間。

有認為下次可集中討論「原則」，不用立即要求用「原則」評核各選項。

但如果完全不談土地供應選項，會否談得更抽空脈絡？又或者只集中一個特定案例去談各人的價值判斷？ 題目上的聚焦：有參加者認為，某些選項根本沒有討論意義，一來政府或倡議人為社會提供的資料背景不夠，二來其實有更多具爭議性的選項更值得花時間討論（例如：發展商農地、高球場、新界發展、填海、閒置地等）。

框架的設定：原先想到，今次只聚焦落「考慮土地供應選項的原則」，不論大家認為政府的需求估算高估或低估，不論用何種發展模式（全公、全私、公私營），也不論發展的土地要發展甚麼。

但其實不能完全撇開，因為人們可能因其「發展模式」和「發展甚麼」的不同而對「土地供應選項」的考量不同。

例如：填海無論如何不能符合A君重視的原則，但若政府肯承諾填海後全建公屋，他或會接受；也如重建，B君或認為概括地重建符合不少原則，但若以香港一貫的重建模式（逼遷、無原區安置、重建後變豪宅等），就很難接受。

所以幾個層次還是難以切割。

不過幾個層次一併討論，又是否增加複雜性？ 效率和時間性：最後當然是效率問題。

如果要一個活動包容以上各種多元性和變化的可能，那不可能是一個下午3.5小時能處理的事。

但難道要要求參加者參與全日甚至分多日的馬拉松商討會？一般人集中超過三小時已很難得。

而且不斷討論也不夠有趣吸引，有沒有更好玩的事可做？ 原刊於Medium，作者面書專頁見此。

0 0 （獨媒特約報導）綠色和平早前委託中大亞太研究所就土地問題進行調查，電話訪問了解市民對置業的態度、住宅樓價的看法和政府增加土地應對樓價上升的意見。

調查顯示六成二市民市民對政府覓地行動無信心，不認為能夠令樓價回復可負擔水平，當中過半數市民更認為熱錢及炒賣會推高樓價。

理大社會科學系助理教授鍾劍華分析認為，現時的房屋未能落到用家手中，建議政府應改變房屋市場性質，善用有限的土地，在政策上令房屋落入用家手上：「1200加1200再加1200，加幾多公頃都無法解決問題。

」 訪問在4月26日至5月4日進行，對象是18歲或以上的香港永久居民。

在置業態度上，六成受訪者認為置業主要目的是為了自住需要，一成受訪者認為置業是為投資及保值；至於香港人對樓價的睇法，超過九成受訪者認為現時住宅樓價已超過一般人的負擔能力。

理大社會科學系助理教授鍾劍華 此外，調查中近七成受訪者均認同要「安居必先要置業」。

鍾劍華稱現象令人值得思考，「係咪想置業成為香港社會大部分人的人生目標呢，又係咪健康呢？」鍾劍華補充稱，留意到有年輕人對「安居必先要置業」，指對長遠政策發展有所啟示，而當國家主席習近平都說樓是俾人住的時候，香港政府應要檢討「啲樓起來做咩」。

土地供應專責小組在上月26日起，展開為期5個月的「土地大辯論」公眾諮詢，提出18個未來開發土地的選項，當中包括短中期選項、中長期選項及概念性建議。

房產發展研究中心創辦人姚松炎稱客觀事實反映土地供應在過去幾年有明顯增加，所以港人對政府提出的覓地政策根本沒有信心。

他指金管局已承認2008年後有大量資本流入香港各類資產市場，包括股票及房屋；金額更超過1萬億元。

房產發展研究中心創辦人姚松炎 姚松炎引用多份研究報告，指新加坡同樣受到資本流入影響，令樓價有所上升；而另一份由香港學者所作的研究報告，同樣確認熱錢流入會推高樓價。

綠色和平項目主任朱江認為增加土地供應無助解決房屋問題，指「做啱個餅」才是正確方向。

他強調，政府應針對棕地和高爾夫球場，不應破壞海洋及郊野公園：「如果嗰啲土地不能逆轉，必須要更審慎。

」 行政長官林鄭月娥早前在扶貧高峰會上稱，曾經聽過反對填海的環保人士說海不懂發聲，所以要「代海出聲」，反對填海，但她表示指不少小朋友在極差的環境居住，可能也不懂發聲。

林鄭月娥更請參加會議人士為這些小朋友發聲，重申社會需要開拓更多土地興建房屋。

朱江重申，斥林鄭月娥的說法明顯是文不對題，指填海和郊野公園不是增加土地供應的答案，並只會延長基層人士痛苦：「香港係咪真係無地呢，點解政府唔去睇返棕地能滿足短期需求？」他指出，填海和移平郊野公園建屋需要十至二十年時間，顯然不是提供土地供應的短期措施，呼籲政府認真審視和制訂政策。

土地供應小組日前收到綠色和平收集超過8,000份「善用棕地，放過自然郊野」網上聯署信件，但有報導指，因為信件的格式一樣，將被視為大量複製及樣板「參考」答案意見書，將被小組委託的調查機構作「另類處理」。

朱江回應稱，綠色和平不是做假及無中生有地製造八千個簽名，而是響應政府的土地大辯論，「所以就去問市民」。

他重申每一位簽署聯署都是真實的香港人，反問政府及土供組如何回應聯署的訴求。

記者：麥馬高 0 0 早上，出席了綠色和平一個電話調查的發布會。

雖然是一個相對簡短的調查，但也可以提供一些角度，看香港人在當前的住屋環境下的無奈，又以什麼態度來作出回應。

調查是由綠色和平委托，中大亞太研究所執行的。

應該可以相信，抽樣的代表性是應該不會有問題，問卷應該也是經過小心的考量。

不打算長篇大論，但有幾個問題得出的結果，值得我們深入咀嚼。

例如問卷的第一題，問「是否同意」在香港「要安居就要擁有自己的物業」。

結果是高達67.6%港人「同意」或「非常同意」這個說法。

很早已經說過，今天香港人面對樓價高企租金飛升這個困境，已經陷入一個「未能置業難安居」的處境。

調查清楚顯示這一種評估大致準確。

更深層的角度來理解，是大部分香港人都看得出，或感覺到，除了買樓之外，在香港便再沒有其他合理的安居或住屋選擇。

土地大辯論剛開始，但似乎是把所有焦點放在開發土地上，並視之為解決當前問題的靈丹妙藥。

但片面只講開發土地，真的是解決問題之道嗎？大家似乎都知道，要置業，實際上還需要付出高昂的代價。

問卷第二題的結果卻指出，大部份市民都看得出，在香港置業，就要作出「很多犧牲」，要面對「長期的壓力」，「非常同意」或「同意」這一點的比例高達75.6%。

這兩個問題加起來看，說明了雖然置業的成本這麼高，但大家都知道，除此之外，沒有其他更合理的安居選擇。

早幾年，有一位投資界的老行尊告誡青年人，「不要讓幾百尺的空間鎖住自己的青春」，我想意思是叫年輕人不要把買樓視作人生唯一的目標。

香港政府口頭上也鼓勵青年一代要擴闊視野。

但事實上，在目前樓價及租金高企的情況下，加上政府政策的鼓吹，「置業」確實成為大部份香港人的「重要人生目標」。

問卷的第三題得出的結果是，有53.4%香港人「同意」或「非常同意」，置業係「你嘅重要人生目標」。

當政府要開發更多土地，要興建更多單位來滿足住屋需求及需要時，卻迴避如何令房屋市場的性質調整，令香港建成的樓宇首先針對本地人的需要。

如果仍是如此，那就說得多高調似乎都不會有用了。

置業變成了香港多數人的人生目標，就算是要把青春及人生鎖死，好像也沒有其他更好的辦法。

當然，也可以有樂觀一點的期待，因為仍然37.3%的被訪者「非常不同意」或「不同意」這個看法。

會不會是有更多年輕一代已經調整了他們的觀念？這一點，唯有讓綠色和平把數據的進一步細化分析再作評論。

為什麼買樓會成為重要的人生目標？提這個問題會很容易被人視為講風涼話。

告誡年輕人，「人生有很多選擇，不要讓幾百尺的空間，把你的未來及青春鎖死」，這不但可能被視為政治不正確也經濟不正確，甚至會引起世代矛盾。

有人可能會強烈回應，駡你是「廢老」，是「自己上了岸便看著人家死」。

這一種心情我想我能夠理解。

但必須知道，現在這個局面，不再單純是年輕人上樓困難的問題。

我不確知有幾多家長，要把最後的一注儲蓄拿出來幫子女置業付首期？也說不準有多少父母要把已經供完了的物業拿到金融機構再按揭，為的就只是幫仔女上樓。

但印象中，加上近幾年接觸到的例子，這又確實是多了不少。

每一期居屋由派表、遞表、到抽籤、揀樓這個過程，也可以從各種媒介見到很多這類個案。

被鎖死的不單是年輕人的青春及人生，還可能要押上年長一代的積蓄、為退休而積存下來的儲備、甚至是要老來孭上了新的債務。

在這一個「未能置業難安居」的局面下，誰都逃不了。

被鎖死的不只是年輕一代的青春及人生，甚至可能是「芸芸眾生」。

0 0 土地供應專責小組將就土地供應諮詢公眾，討論最激烈的是粉嶺高爾夫球場的用地。

這片用地的爭議是自2013年發展新界東北時所提出，現在仍未有共識。

下文論述為什麼高球場建屋最符合社會效益。

很多人曾經提出理由支持保留高爾夫球場，但都非常薄弱。

政府從不注重體育保育 首先，是高球場對香港的體育貢獻。

香港政府一向蔑視運動員，對大部分運動員補助少得可憐。

梁振英曾表示「體育界無經濟貢獻」，真心話就是不重視運動。

代表香港出戰冬奧的選手曾控訴連隊醫也沒有，刻薄運動員，霍震霆卻用公帑大搖大擺乘飛機去大合照。

所謂「保護高球場，培養運動員」只是借運動員「過橋」，運動員看在眼裏也發火。

香港能打高球的地方不止粉嶺，清水灣、愉景灣、深水灣、滘西洲及石澳都有場地，滘西洲場地符合國際標準，可供運動員練習。

港人亦喜歡北上打高球，未有滘西洲高球場時，一年已經有數十萬人次北上打球，所以粉嶺高球場不是唯一，有很多替代品，沒有一定要保留的理由。

高球教練鄭文雅指失去粉嶺場不會對精英運動員造成太大影響。

粉嶺高球會雖然收納稅人巨額資助，獲准以1000元租地，但本質是私人會所，算盡一年只有約12萬人次使用。

傳媒揭發當中四分之三人次為2610名會員及相關人士，真正惠及公眾的只有3萬場次。

滘西洲公眾場2014年使用人次21萬，2013年屯門練習場使用人次19.3萬。

看來粉嶺場對運動發展及康樂文娛貢獻有限。

第二是其歷史價值。

政府出名不注重保育，「天星」、「皇后」拆遷群情洶湧，政府不予理會，發展獨大。

何以拆富豪樂園就突然說什麼歷史價值？有評級的歷史建築，可考慮以保育方式發展，地可照收，建築在發展時一併保育，成為新發展區地標。

第三是實際一點的技術問題。

科技先進可以保育古樹，過去也有舊區重建成功保留古樹的例子。

墓地可以遷移，水務署前總工程師指遷移東江水管需時18至24個月，是小工程，難度不大。

這些技術原因都不成立，不是在高球場建屋的最大阻礙。

第四是高級人才需要地方消遣玩樂，留住外資。

香港哥爾夫球會在深水灣有用地，所以收回粉嶺用地不會造成球會解散，會員可轉去深水灣聚腳。

况且高級高球會所還有清水灣及愉景灣，所以粉嶺場不是唯一高級高球會所。

高球會用地建屋效益最大 粉嶺高球場全數用來建屋的經濟及社會效益，比會所用途大。

有錢人的選擇很多，北上鄰近有很多消遣度假及打高球的地方，有錢人士喜歡就可以搭頭等飛機去台灣和日本浸溫泉，去泰國享受陽光與海灘。

香港不乏高級會所，粉嶺高爾夫球場只是眾多選擇的其中一個選擇。

但窮人住屋選擇很少，只能揀住劏房或瞓街，中產供樓、租樓亦相當吃力，替代品甚少。

高球會會員享受的是奢侈品非必需品；窮人、中產的是必需品而且受惠人數眾多。

所以用來建屋的效益，比私人會所之用，根據功利主義對社會整體更大。

這不僅是公義問題，也是效益考量。

參考東涌新市鎮擴展計劃的規劃密度，粉嶺高球場172公頃的土地可建6.5萬個單位。

假設每個單位值500萬元，那裏已經是3250億元的資產了。

但高球會會籍市價總共只值70億元，是建屋所創造價值的四十六分之一。

所謂體育價值也是很小，一般人很少用到，培育的精英運動員幾十年來只得一名，也不是出身粉嶺場，她可轉去其他場地練習。

假若富豪真的喜歡那麼大的會所，大可用市價買下大片土地轉用途，自己營運會所，自負盈虧，不必霸着官地。

但不見富豪用私地來經營會所，反而用來建樓圖利，證明自己都不認為做會所有得賺。

無得賺的奢侈品又無文化根基，還要納稅人補貼，根本不應存在於世上。

現在民政事務局建議向私人遊樂場徵收三分之一地租，原因是怕它們經營困難，所以不收全價。

經營困難其實可提高會費，就算會費以倍數加上去，也不見得有錢人交不起；不然就招收更多會員，增加收入。

不能不想付代價，但又要享受會員人數少的獨家禮遇。

有錢人向窮人乞地 原來一個有錢人俱樂部，有錢人可以「窮」得交不起會費自負盈虧，要如「乞丐」般「乞求」大部分連球會的門都未入過的納稅人補貼他們私人享樂。

香港的有錢人不是不夠有錢，就是不捨得付錢。

有錢人要跟窮人爭奪公屋用地，發財但沒有立品。

1980年代中國百廢待興，需要李嘉誠投資，由受中共禮待到近年受權貴輕視，禁不住哽咽。

對照一班付不起錢的富豪，衰到要向窮人和劏房戶兒童「乞」高球場，一幕幕在訴說香港一代有錢人的沒落。

換轉是迪拜及歐洲富豪，財大氣粗，坐擁油田金山跨國企業，才不計較那小小的高球場，自己覓地私人發展一個樂園自己玩算了。

有錢人享受不少社會資源才能致富，沒有關顧窮人、關懷社會就算了，竟反過來「發富惡」向窮人「乞」地、鯨吞納稅人資助，實在有失斯文。

錢不夠就不要在會所打高球，去行郊野公園算。

從效益角度出發，粉嶺用地用來建屋，價值遠高於做私人會所，支持保留的原因薄弱。

林鄭月娥要是真心關心基層劏房兒童，應優先發展粉嶺高球場用地。

本文於2018年3月27日《明報》發佈 Search RSSing.com 0 0 攝：AlexLeung 較早時大概是考試即將來臨，大專院校的同學要做功課、寫論文，陸續來向我提有關郊野公園的問題，先後零碎地給他們作答，以下把答案稍為整理一下，與大家分享。

1.郊野公園的生態價值是怎樣的？ 香港的郊野公園是一個整體系統，包含高低海拔、不同土質、或濕或乾的多元地理環境，幾乎不論甚麼習性的動植物都有處捿身，眾多郊野公園加起來的功能等於世界各國的國家公園，多元的生態組合構成存護「生物多樣性」的基地，這就是香港郊野公園的生態價值。

另外必須指出：香港的郊野公園也是眾多市民的康樂場地，公開而免費，讓任何人尤其是住在擠逼空間的基層市民，可以用極低的交通費去到遼闊的空間舒暢心情，「叉完電再返工」，提高香港整體生產力，郊野公園的康樂價值對香港來說是無價寶。

2.你認為政府所指的「生態價值指標」是甚麼？ 香港郊野公園的價值包括生態價值重點在其整體性，割裂地看個別地段的所謂「生態價值指標」是失焦的，廣闊空間和多元生態的組合才是郊野公園總體價值所在。

3.以郊野公園（政府立法保育的土地）與可發展土地的面積比例看，香港與其他已發展城市/地區/國家如何比較？其排位是高或是低？ 這個題目有個前設：「香港不可以比人家好」，這是十分不恰當的，香港作為國際大都會可以而且應該在眾多方面達到「世界第一」水平。

郊野公園就是其中一個「世界第一」，是各國人士最欣賞香港的地方，其他城市想學我們多些郊野公園幾乎是不可能的，是香港的獨特優勢，我們這個優勢必須保持。

給大家參考：倫敦現正努力爭取成為「國家公園城市」（註1），而我們香港早就已經是了，至於紐約大吹大擂的中央公園，與我們郊野公園比是小巫見大巫。

郊野公園是香港的驕傲，不怕是世界第一。

4.香港的居住環境擠逼是否與比例過高的郊野公園有關？ 絕對無關，直到2043年興建公屋所需用地少於粉嶺高爾夫球場的面積！以下摘錄「綠色和平」的文字：「將經濟、基建與社區設施用地七除八扣，與劏房戶最息息相關的4.3萬個公屋單位，只奠基於不足3個維園大小的49公頃。

49公頃，到底是甚麼概念？政府以千元地價批出、二千多名權貴會員雲集的粉嶺高爾夫球場：面積約170公頃。

」（註2）而且放眼新界，到處都是地，沒有需要去郊野公園搞破壞，還要注意一點：只有豪宅才會建在相對偏遠和主要是山地的郊野公園。

5.一旦開發郊野公園，是否能解決香港居住環境擠逼的問題？ 這個問題不成立，見前題，開發棕地等多個其他方法足以不必入侵郊野公園而解決公屋土地需求。

棕土面積超過一千公頃（來源：立場新聞、本土研究社，註3） 6.你曾於公開場合指，香港應先發展其他平地，如棕地及高爾夫球場等。

但上述兩者均需時間收地，故有人建議以填海的方式來獲取土地。

您對此有何看法？ 填海何嘗不需要極長時間，填海之餘還要建橋修路等，成本高，而且甚至需要更長的時間。

我們很容易給人洗了腦，為甚麼不問：屋應該建在地上，何以硬要建在海上？ 7.樹林佔高爾夫球場面積超過40%，球場同樣亦是不少動物的棲息地。

開發高爾夫球場同樣都會破壞生態，為何就建議開發高球場，而不能開發郊野公園邊陲地？ 全香港的樹林都一樣有生態價值，不只是粉嶺高爾夫球場。

開發高球只影響二千人，開發郊野公園則影響所有人。

8.外國有不少國家開發郊野公園建屋，你認為香港在郊野公園建屋的可能性有多大？ 香港人應該獨立思考，人家做的壞事我們不應該學。

當全香港的鄉郊土地都建了屋，最後才可考慮郊野公園，不過到了那個地步，香港應該早已不宜居了。

9.一旦開發郊野公園，對生態會造成怎樣的破壞？ 不想答，那時香港已經不宜居了。

10.部分集水區及水塘位於郊野公園的範圍內，若開發郊野公園，是否會污染水源？ 食水是人類最基本的生存條件，絕對不容破壞。

在水塘和集水區建屋，一則污染食水，二則降低遭逢旱災時香港的生存能力。

集水區和水塘是香港的命脈，不可損傷。

註1MayorofLondon:LondonNationalParkCityhttps://bit.ly/2KPA073註2綠色和平2018年4月26日：「土地大辯論展開拆解5大荒謬位」註3立場新聞2015年12月28日：「《棕跡》發展應「棕地優先」棄盲搶綠地」 0 0 香港啲樓價，係用迷湯灌出嚟，當然，又要加埋按需印刷銀紙令貨幣供應大增同埋長期超低息環境啦。

不過，後兩個因素會隨住美國進入加息周期而消失。

當跌嘅時候，就算再加倍灌迷湯，都只會跌得好急，因為實際上係供過於求。

話供過於求並唔係空口講白話，「本港單位280萬個，連流動的住戶250萬個，單位多出戶數一成。

這個巨大缺口只在私樓出現，至於公屋、居屋的單位僅多出戶數2%和6%。

即使容許3、5%的自然空置率，亦仍有達5、7%的『不必要空置率』可從私樓擠出來。

別小看這比例，只要計計即知有約十萬個單位。

」[1] 唔單止咁，「運房局最新數據指，未來3至4年一手潛在供應量9.6萬伙，較上季下跌千伙，當中未售出單位（建築中但仍未售出或未發售的樓花和積存貨尾）總數再突破7萬伙水平，升至7.3萬伙，創2004年第3季有紀錄以來新高。

」[2]而「差估署報告指出，去年私人住宅空置率3.7%，以元朗區空置率為全港之冠，比例高達7.4%，較平均水平高出一倍。

」「於元朗區坐擁2個大型屋苑的新地（016），旗下GrandYoho項目提供1,954伙，一手成交冊資料顯示，項目沽出1,380伙，貨尾約574伙，空置率約30%；同系ParkYoho提供2,375伙，暫沽1,585伙，貨尾約790伙，空置率約33%。

」[3] 現有嘅空置單位有十萬左右，再加上未來三四年潛在供應量又有十萬左右，基本上可以肯定三四年之內香港樓市都係供過於求。

樓價今日高企，羅家聰認為「很多人忘記了經濟課堂第一樣學的──供求定律。

價格由供求決定，但亦反過來影響供求。

只要預期樓價必升，本有供應亦會收起來了……。

別將之說成純粹的市場現象，這樣囤積居奇多少已有造市成份，還詐看不見？」[1]我自己就唔會簡單將原因歸於某一特定事件，而且，我相信跌市嘅時候，囤積者只會沽埋一份，加速樓價下跌。

所以呢﹐如果你好想今年買樓，不妨博一舖大嘅，即係賭樓價喺美國加息周期裏面易跌難升，畀兩年半時間，賭樓價跌二百萬，博到嘅話，咁即係連本帶利，你隨時慳返三四百萬。

兩年你搵唔搵到三四百萬？如果答案係唔得，我覺得係值得一博。

博唔到嘅話，帶埋啲錢移民，費事陪佢癲。

點解係畀兩年半時間佢？最新Libor係1.92851（Libor1Month，5/8/2018）。

今年預計會加多三次四分一厘；假設出年、後年都以每年加四次四分一厘呢速度加息，兩年半可以加二又四分三厘。

以最新Libor計，兩年半後利率加到四厘半以上。

你諗下，到時銀行同你做按揭，佢要收你幾多厘？收六厘唔係開口夢﹗你又可以諗下，喺六厘按揭嘅環境之下，啲樓價可以點升？ 難怪地產發展商咁急，最近我又見到有蟮稿流傳，但凡你見到好多「死慳死抵成功上車」、「父幹母幹貼仔首期」及諸如此類不近人情嘅「新聞」湧現，你就應該知道地產發展商急到瀨，燶味特濃搵你接棒。

[1]羅家聰：《囤積居奇造市政府還詐看不見》，見2018年5月4日iMoney。

[2]《一手供應　逾7萬伙創新高　業界料無助降低樓價》，見2018年04月28日《蘋果日報》。

[3]《元朗私樓空置率7.4%冠全港》，見2018年04月28日《蘋果日報》。

0 0 土地供應專責小組公眾諮詢未開始，已有團體急不及待發表意見，走到高爾夫球場抗議。

土地供應這個話題講了多年，諮詢完了就會定下未來中長線發展計劃。

這個諮詢應該怎樣做？最後又應該如何做決定呢？ 諮詢要結合社會效益及人文價值 政府在《2030＋》定下未來發展1200公頃土地為目標，有民間團體質疑是計多了，但姑且暫緩這點討論。

土地諮詢提供18個選項，所以諮詢應該討論選項的優次，然後政府就跟着這個優次填滿1200公頃的土地目標。

例如軍營第一、棕地第二、高爾夫球場第三，就應該先用軍營，填不滿1200公頃再用排第二的棕地。

這當然是過於簡化，因為每塊地性質不同、選址不同，亦需要考慮相鄰社區的規劃及土地用途。

同一選項裏不同的土地也有優次分別，例如某些棕地比高爾夫球場適合，但有些較不適合，要排得更後。

這樣複雜的排序和各種因素的考慮，會帶來很多操縱選項優次的機會。

很多時商業上決定做什麼項目，是以回報率計算。

但這些是私人決定；開發土地是集體決定。

諮詢要做到的目標是結合經濟及社會效益的利害計算，這裏分了兩部分：開發土地及建屋成本「有數得計」，填海每平方米以現時海沙及工人價格是多少、要多少年、可以建幾多房屋，這些是知道的；有些價值相關的，如人文、歷史、保育、環保價值，很難量化，需要透過諮詢去了解。

這些價值在商業計算上會輸蝕，因為很少人可以以私人名義拿出可觀的金錢持續地將這些價值買起。

這些市場無法解決的問題，需要靠集體決定去處理。

諮詢文件最少應列出現時有哪些土地選項，屬短、中或長線，需投入多少資源，能建多少屋。

這些資料不公開，公眾很難討論。

雖然資料出爐也會有團體非議，但最少可以搬出來「三口六面」討論，讓專業團體及各界人士提出新資料及質疑。

補償利益團體的爭議 公開資料都是「手板眼見工夫」，倘若政府最後沒有公開，只是不為也，非不能也。

擺平不同持份者的利益分配才是最困難的事，也是為什麼要諮詢的原因。

君不見「共享汽車」還未成事便遭牌主反對、香港旅館業協會反對「共享房屋」，就是這樣的事。

做了諮詢，有些項目可以比較大條道理開發，將利益團體壓下去。

有社會人士認為某些情况下需要補償利益受損者。

要補償，某程度上是假設了本來利益分佈是預設的、是必然的、是合理的，但其實並不然。

例如某些棕地、高爾夫球場，本來就沒有交足市值租金，預設了他們本來就擁有場地的使用權然後必須補償，是有爭議的。

如果本來是透過特權繞過市場分配得到低價使用土地的權利，降低了土地的經濟效益，這一點自由經濟右派會反對——因為最有效益的做法是以市場機制決定租金，價高者得，而不是以行政權力指定得益者，容許他們以極低價格租官地。

政府本來就不應批准以1元租棕地或以1000元出租高級私人會所用地作「牟利用途」。

他們以前是「着數」了，其實本來無一物，所以也不存在「收回土地會蝕了」的問題。

如果以分配正義角度看待，他們甚至需將以前因不合理租金多賺的錢一併「嘔出來」補貼劏房居民。

保守主義右派才會認為要維持階級特權，及保護既得利益者的利益。

究竟一個特權要存在多久、因為何等原因獲得特權才是理所當然所以需獲賠償，是很難回答的問題。

或許現代社會已經沒有這回事，沒有「所謂君權神授所以特權自古以來就有」的信仰。

另一個補償的原因，是不作補償可能會有其他後果，降低整體社會效益。

有人會以其他方法保護自己利益，帶來其他社會成本，例如新界人就曾經因為僭建問題而聲言「流血革命」。

有些情况只是恫嚇之詞，目的是談判，未必會真做；政府知道了，還是妥協。

更重要的原因是特首是由1200名選委選出，而鄉議局佔26票，商界又最少控制200多票，所以不要問為何僭建搞不好、粉嶺高爾夫球場遲遲未能收回。

這不僅是社會成本，也是統治者權力穩定的成本。

所以補償是政治問題，非單純經濟及社會效益的利害計算。

如果因為要補償或有人企圖以恫嚇要求補償，使政府放棄較高效益的土地，轉向發展低效益土地，會危害社會整體得益。

恐防「假諮詢，真過橋」 諮詢要凝聚共識，恐怕不容易。

混合獨裁政體的諮詢是一個機會讓大家推動議題，但最終決定仍看當權者將大眾的聲音看得有多重。

政府可以着重政權穩定及統治者自身的政治利益多於效益計算，而效益計算又比大眾聲音重要。

政權也很容易因為某些團體權力大、聲音大而就範。

要將大眾聲音量化成效益，然後加入去經濟效益的計算，十分困難，所以容易讓持份者覺得政府還是一意孤行，只是借諮詢來「過橋」，將發展大計合法化，是形式多於真諮詢。

政府不會完全「無譜」地諮詢，我的預測是有些不重要的部分，政府可以讓步；但有些原則和方向本來定了，是不會因為諮詢的結果而改變的。

因為諮詢的意見最後還是由行政機關整合，所以政府還是有很大公權力主導諮詢結果。

本文於2018年4月10日《明報》發佈 0 0 撰文：社民連政策組 現有28萬個低收入家庭輪候公屋，政府承諾三年上樓，但是據說覓地困難，於是展開「土地大辯論」，尋求解決方案。

安置上樓，到底要多少土地？ 舉個例子，深水埗有個麗智邨年底落成，供應3800個公屋單位。

佔地2.3公頃，大約半個街口，相當於兩個足球場般大小。

再舉個普通規模的屋邨為例，屯門欣田邨同年落成，共建4700個單位，僅佔4.2公頃，平均每公頃土地可建1100個單位。

縱觀全港，每區選取最近落成較具規模的屋邨，平均起來每公頃土地大約可以興建千餘個單位（見表一）。

若以「一頃千戶」推算，只須大約三數百公頃土地便可消化公屋輪候冊的人龍。

當然每幅土地能建多少樓房有密度高度的規範，道路水電等基建必須能夠承載，還需要有醫院學校等設施供給，不過以上一頃千戶的例子已是不同地區經過制約之後的實際結果。

雖說三數百公頃土地便可滿足28萬家庭的居住需求，但是土地在哪裏？ 擺在眼前便有租約馬上屆滿的粉嶺高爾夫球場，社會上有強烈的呼聲，要求收回粉嶺球場興建公屋取代新界東北發展計劃，高爾夫球場佔地170公頃，已可填補前面所述三數百公頃的一大部分。

還有就是存量甚豐的住宅用途空置政府土地。

發展局前局長麥齊光在2012年7月4日回答立法會問題時，提供《空置的政府土地》文件，分區列出空置住用官地，合共逾2100公頃（見圖一）。

三個月後，繼任局長陳茂波再到立法會答問，解釋說那二千公頃土地其中一半是丁地，餘下其中一半是道路/斜坡，餘下其中一半零碎／不規則……結果只剩390公頃，但也「未必適合作房屋發展之用」。

說法令人聯想到他玩弄「減半再減半趨向零」的數學常識，迹近兒戲。

專業聯盟黎廣德便不滿這番解說，指出一、現行政策是在所屬鄉村既有土地上可建丁屋；二、政府方向是不另闢丁地好讓丁權「自然消亡」，以及三、基本法並無給予丁權法定權利，因此，政府是不需要預留土地建丁屋；所以，上述二千公頃土地之內其實應該並無丁地。

不過，撇開丁地問題，農地棕地也暫且不說，上述《空置的政府土地》所開列香港島上——已經開發、規劃為住宅用途、屬於政府的、隨時可用而丟空的土地，有一百公頃，到底有什麼理由不能立即興建公屋？!政府不容推搪，「二千公頃空置住用官地」馬上建屋，以解燃眉之急。

註：發展局局長麥齊光2012年7月4日答覆立法會議員問題時提供的附件二《空置的政府土地》 0 0 「主啊，這到幾時為止呢？」「直到城邑荒涼，無人居住，房屋空閒無人，地土極其荒涼。

」（以賽亞書6：11） 今日《明報》揭發，香港聖公會教省秘書長管浩鳴去年9月透過公司股份轉讓方式，買入南區千呎單位，涉嫌避稅$660萬。

今年初更帶領聖公會，斥資$7000萬在中區黃金地段及觀塘買入5個單位，聲稱由於中環鐵崗嘅聖保羅堂，其牧宅所在嘅鐵崗5號需要重建，聖保羅堂決定將整座出售予發展商，故需再置業提供牧宅予牧師。

但係本研社成員今日去中區考察，發現中環鐵崗旁邊、位處黃金地段嘅上亞厘畢道，樓高5層、由聖公會擁有嘅萊利樓（RidleyHouse），部分單位玻璃破爛、露台植物奄奄一息，似乎處於半荒廢狀態多年。

聖公會多番宣稱「買物業做宿舍」，但經查證後發現，萊利樓多年前曾用作宿舍用途，如今荒廢多年，難免令人質疑管浩鳴為何不好好善用空置單位，翻新用作牧宅，偏偏要以宿舍之名，係旁邊嘅堅道買入私樓，加劇房屋問題？究竟聖公會係搵宿舍，定搵位炒樓呢？ 今次「土地大辯論」，政府完全無處理如何遏止有樓炒樓租疊租嘅投機炒賣，咁政府開拓幾多土地，最終大部分只會落入炒家手上，普羅市民繼續『貴、細、擠』！ Viewingall595articles FirstPage ... Page16 Page17 Page18 Page19 Page20 ... LastPage Browselatest Viewlive MorePagestoExplore..... //toucan120.rssing.com/chan-8590471/index-page1.html //lacey647.rssing.com/chan-10824476/index-latest.php //teachable292.rssing.com/chan-21287757/index-latest.php //auxiliary476.rssing.com/chan-48550847/index-latest.php //prankies280.rssing.com/chan-10824297/index-latest.php //playoff37152.rssing.com/chan-36215179/index-page1.html //inverstors17.rssing.com/chan-48550180/index-latest.php //familycategory84.rssing.com/chan-8590987/index-page1.html //telefonnumre127.rssing.com/chan-70025834/index-page1.html //tailed102.rssing.com/chan-36214658/index-latest.php //sucesos221.rssing.com/chan-51124753/index-page1.html //webassignments26.rssing.com/chan-21288223/index-page1.html //oliverswelt76.rssing.com/chan-21288361/index-page1.html //adesko9.rssing.com/chan-21288426/article22.html //vaccines1314.rssing.com/chan-48550366/index-latest.php //aktuelles38981.rssing.com/chan-21288238/index-latest.php //antinormal74.rssing.com/chan-36215220/index-page1.html //bluemaumau534.rssing.com/chan-8590885/index-page1.html //schafer370.rssing.com/chan-36214535/index-latest.php //backgrounds1774.rssing.com/chan-21288018/article2.html Search RSSing.com RSSing>> Latest Popular TopRated Trending ©2022//www.rssing.com