身為農地工廠地主不可不知的幾件事

二、承辦前各項調查評估費用不少，沒有詳盡調查就難以判斷成敗機率與改善 ... 農地主看到的是農地工廠取得「特定工廠登記」後，他們的農地可以變更 ... 取消預載入器 家農地工廠就地合法化申請身為農... 身為農地工廠地主不可不知的幾件事 chenkh0307 2021年3月14日 農地工廠就地合法化申請 6309 0minuteread 最近因為工廠管理輔導法規定農地工廠就地合法化的法定納管截止日（111年3月19日）日益逼近，六萬間未登記農地工廠也早已按耐不住，四處打聽申請的文件和申辦的辦法，但幾番詢問下來，大部分業者對於申辦方法多是講個大概，對於如何確定承辦的總預算、時程估算這些重要的細節卻無法詳盡地解說，最後只能推說承辦細節要確定簽約委託後才能仔細說明，令人難以安心委託，我們在這裡就仔細地為各位農地工廠主翻翻看這中間的奧秘與道理：一、工廠改善項目繁雜涉及各式改善工程款、技師簽證成本難以估算。

很多農地工廠老闆和地主都會很疑惑的一件事，就是已經把工廠和土地全部都跟代辦業者說明了，為什麼這些代辦公司沒有辦法直接估算一個整體的預算？關於這個問題，老闆請您耐心看我一步步來跟您說明！這其實是因為一個工廠要合法化，就算不是建在農地之上的違法建築使用問題，本就涉及消防、水利、排水、環保、建築、建廠標準等諸多問題，不論是工廠用地上的合法工廠，或者是農地上的違建工廠，要合法化本來就必須要檢討這一系列的建廠流程，總不能說人家當初花大錢租工業用地花幾百、上千萬整好的的合法工廠，你憑藉當初違法佔農地蓋違建工廠造成既成事實，今天要合法化，就要政府把這些流程全免了吧？合理嗎？可能嗎？既然要檢討消防、水利、排水、環保、建築、建廠標準等諸多問題，且不論各項建築師、技師的簽證費用，整體的改善工程款項自然會因工廠規模、特殊營業項目需求不同，工程費用上下落差自然無法所有工廠一概而論，而且也必須要花一定的時間、費用委託各項檢討項目的技師、建築師到廠評估，才有可能有比較精準的確定金額，所以有些固定的簽證費用可以估價，但整體工廠設備改善工程款就真的很難一開始就具體估價，即便代辦業者給了粗略的預估數字，經常也會有不小的落差，畢竟代辦業者不是你的同業或生產設備商，他們很難遇料到你的工廠哪一項會不會有突然增加的額外費用，一旦錯落太多，只會徒增糾紛，所以一般業者不會輕易一開始就輕易地給你一個預估整體工程預算數字。

再者，照一般行情，建築師、各項工程技師、消防設備師，對於這樣的評估工作也必須花一定的時間到場丈量、繪圖、估算改善工程費用，你如果沒有一定的交情或預付一定評估費用與繪圖費用委託他們，否則誰會有空「免費」為你的工廠進行評估？這個時候，對於這些技師、建築師有一定委託業務量的代辦方就會發揮功用了！1、代辦方對這些技師、建築師有一定的委託量，自然拿到的價格就會低廉很多！可以幫你省很多錢！實務上大家一般來說都只抓一個大概，代辦方本於誠信盡可能尋找低成本或工廠主相熟可以信任的廠商逐一比價，這裡就是一開始大家會雲裡霧裡搞不清楚而農地工廠主會一直不放心的地方，有道是「財不足者多謀，識不足者多慮。

」如果沒看破這個道理再就心態加以調整，要自始至終辦好農地工廠登記，難啊！2、代辦方對於農地工廠合法化申請的「細節」比技師、建築師更為精通，承辦案件多了，工廠主、農地主想要的是什麼？擔心的是什麼？都可以即時協助與技師、建築師、承辦官員協調與爭取，成功的機率、時間的掌握都可以起即時又關鍵的協助。

3、代辦方承辦案件量多，一旦案件遇到超出預期的難題，代辦方都知道要找哪個政府窗口尋求解釋函令且事前溝通，避免工廠主、農地主像無頭蒼蠅胡亂衝撞，政府官員為了免責很容易越解釋越「緊」、越「死」，最後無法轉圜，案件胎死腹中。

（這是最重要的！） 二、承辦前各項調查評估費用不少，沒有詳盡調查就難以判斷成敗機率與改善成本。

農地工廠登記分為三個步驟：1、申請納管。

2、工廠改善計畫書核定與執行3、工廠農地變更「特定目的事業用地」現在大家最急迫的是「申請納管」！為什麼？因為納管有時間限制！必須要在民國111年3月19日前完成，法律規定逾期不候！「納管」有一個好處就是2～3年內受政府保護，「納管」後，農地違法使用、違規工廠、消防罰單、環保罰單、建管罰單都無法開罰！但每年必須要繳一筆納管輔導金新台幣2～10萬元（按工廠面積大小計算），等於是免於開罰的保護費，這筆納管金有一個很有趣的規定！它不是越晚申請越少，而是從法規實行可以申請的那天就開始起算，目的就是鼓勵盡快申請納管，所以越早申請納管越好，越晚申請納管開罰風險越高。

申請納管不是隨便寫一寫文件就能完成，你必須要先申請電力資料做電容量熱容量比對、申請土地謄本、核對低污染清單、申請26項農業敏感地質調查、委託測量公司對工廠與農地進行測繪、工廠產線確認繪圖、現況拍照，不含代辦方勞務支出和車馬費用，總計就必須支付15000元到30000元不等。

你說可不可以不要付這條錢？沒有調查資料去送件就是發回來要你補件，不補件就是退件！這些文件都是法律規定要附的，少一件都不行！沒有這些資料，就算大羅神仙也無法幫你預判納管會不會成功！更不用說估算後面的改善計畫工程成本，所以說就算代辦方是你親爹，這筆錢還是必須繳的，代辦方可是沒賺湯、沒賺料。

況且，這些費用裡面最大宗的「工廠測繪圖說」，這些測量公司都已經知道明年111年3月19日「農地工廠納管收件」要截止，這一年內必然會有大量尚未辦理「納管」的農地違章工廠主觀望、怠慢到最後幾個月才要申請，但市場上居然已經有測量公司對外放話測量費用7月測量費用要漲50％、10月要漲100％、1月要漲200％的說法出來，雖然說法有些嚇人，但事實是目前有能力做工廠丈量繪圖的測量公司確實為數不多，越晚委託申請，極有可能遇上案件大塞車，測量公司圖趕不出來，傷害到的是您的案件無法申請納管、工廠無法合法化、農地無法變耕地目等重大利益，測量公司頂多退案退費不賺你錢，這不是令人極度遺憾嗎？這些費用對於你的工廠、你的農地增值來說都不算大錢，拖到最後幾個月省不到錢，還可能被漲價，冒極大的風險，值得嗎？盡早送出案件拿到納管公文，豈不更安心！ 三、農地工廠主與地主間的利益矛盾必須預先分配利益與化解，承辦業者必須有能力加以預先調解簽約。

會去在農地上違章建築工廠的工廠主、農地主，大家通常都是在不同的出發點來思考「農地工廠合法化的問題」：農地工廠主會在農地蓋違章工廠，就是希望利用比較低租金的農地來減少製造成本，就地合法化的誘因大多是，可以合法申請水電、申請外籍勞工、可以承接政府採購標案、貸款可能性增加等等，但你會發現這些優惠大多是當這間農地工廠營運良好有機會繼續擴大工廠的時候才會顯得更有吸引力！若是農地工廠主的運營條件條件比較差，這些優惠條件似乎就看起來無法讓農地工廠主願意再多花錢來申請就地合法化，所以政府這次的修法特別強化了「全民檢舉有獎勵」、逾期不納管則段水電強制拆除的法源，並且從統籌分配款下手制裁拒不推動的地方政府，這無疑是給這些農地違章工廠頭上懸一把定時下墜的關廠利劍，所以對於農場工廠主來說，主要憂心的事在於希望用比較低的改善成本和比較少的停廠損失來取得合法登記，藉以生存繼續營利。

但是對於農地主就不一樣了！農地主看到的是農地工廠取得「特定工廠登記」後，他們的農地可以變更為「特定目的事業用地」，這是土地的「質變」，幾萬塊的農地可以瞬間變成4～8倍價值的「特定目的事業用地」，將來可以合法做低污染工廠基地使用，這是農地主最大辦理動機，但這也是農場工廠主心理明白的。

這時如果農地主和農地工廠主是同一人，就比較單純，但如果不同人時，農地工廠主和農地主彼此間就容易會有利益衝突，對話會變得敏感，這時最好要有一個了解彼此厲害關係，能調解、協調利害關係的中間人來協助利益分配，並且在一開始利用契約條款預先排除執行變數，讓案件順利進行。

有道是「不患寡，患不均」，才是農地工廠合法化最大的問題點。

四、法規期限屆至大量農地工廠主與地主湧現，再加上承辦業者派出大量沒有經驗的業務員搶接案件，造成接案狀況混亂、價格亂開、承諾不明，勢必導致大量糾紛、詐騙與失敗案例。

由於這次的法規只給了2年的納管期限，整體的申請流程雖然明確，但各種不同的農地工廠條件，經常是困擾農地工廠主和農地主心理而導致遲遲不敢貿然提出申請的原因，例如：105年5月19日前已經設廠經營的農地工廠，卻在105年年底擴建廠地，那事後擴建的工廠範圍算不算可以申請納管的範圍？農地上有合法農舍，事後周邊農地興建農地工廠，農舍是納管好？還是不納管好？非低污染農地工廠就真的無法申請納管嗎？…這裡任何一個問題，你都可以拿去問你的農地工廠代辦方業務員，我敢肯定沒有幾個人能直接立刻給你答案，這個或許不能怪他們，他們只是業務員，但這些業務員因為不了解法規內容，可能錯誤的傳遞一些不正確的資訊，這就很容易導致農地工廠主和農地主的錯誤認知而簽約，一旦申請書面提出才發現有這些問題沒解決，或政府單位做出非業務員預期的結果導致農地工廠主和農地主的利益傷害，這下官司就跑不完了！一旦陷入官司，你的農地工廠申請案件還會順利嗎？一步錯，步步錯！得不償失！再者，因為申辦期限短，市場上有能力辦理農地工廠合法化的人員其實鳳毛麟角，大多數存在的都是希望能在其中分一杯羹的「半桶水」，不懂中間的困難度、生死門在哪，以為只要文件填一填就一定會過，為了搶到案件價格亂開的人如過江之鯽，一波又一波，農地工廠主和農地主一時間也根本看不出專業差別在哪，或是貪便宜找了不對的人，最後肯定要四處求爺爺、告奶奶重新找人，這種案件運氣好順利換人便罷，如果遇到前面的廠商不願意認輸退場，後面有能力的人想接盤重整也會變得十分困難，甚至有心人檢舉重重難以圓滿。

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