我從頂樓加蓋工程報價單學到的事情 - Medium

我從頂樓加蓋工程報價單學到的事情| 學習當包租公（附有工程報價單） · 天花板全換掉究竟是貴還是不貴 · 什麼都沒做就要花2X 萬了！ · 究竟花了哪些東西. GetunlimitedaccessOpeninappHomeNotificationsListsStoriesWritePublishedin包租公初心者這條路我從頂樓加蓋工程報價單學到的事情|學習當包租公（附有工程報價單）PhotobyEthanHooveronUnsplash我從一家資產管理顧問公司手中買了一間公寓，再請他們協助做成可以出租的資產。

本篇文章記錄現在正在進行中的頂樓工程報價學到的五件重要事情。

我原本以為交屋後，還需要送審施工許可，過很久才會開始工程。

結果包租顧問公司的操作流程根本不是這樣，時間就是金錢。

我的物件是本層加上頂加，反正頂加也不用施工許可，那不如趕快整理整理，趕快出租就能提早收租金，可以降低不少空窗期的資金壓力。

天花板全換掉究竟是貴還是不貴我的頂樓加蓋原始屋況應該還算是不錯，只是天花板舊了些，是辦公室那種輕鋼架隔間，有些是較老舊。

之前就有詢問過資產管理顧問公司，這個天花板全部換掉，換成看不見鋼架的那種輕鋼架會很貴嗎？他們說，不便宜，全部換掉可能要3–4萬。

我想說，才三到四萬，讓租客上班看輕鋼架天花板，下班不用再繼續看著天花板，這也太划算了。

我之後一定要換。

什麼都沒做就要花2X萬了！頂樓加蓋，其實就是個違法的東西，能收租不被拆掉，那是平常有扶老婆婆過馬路也有買玉蘭花有好福報。

所以策略就是在頂加花越少錢越好，是誰都不想在隨時會消失的東西上投資太多吧（但拜託拜託請不要消失，我會多做好事）。

設計師口口聲聲說，頂加能不花就不要花，我心裡惦記的是天花板好醜要換。

結果第一個版本的「頂樓」工程預算書就把我從幻想中拉到現實了。

能不花就不花的原則下，要花的居然超過20萬！究竟花了哪些東西房屋現況先看看我的頂加原始的樣子，三房一廳加上一個小廚房，其實屋況還不差，除了那個天花板和昏暗的燈，那究竟要花多少錢勒（文末附上明細）…第一版報價單分配圖花最多的，不意外的是水電工程，由於原本的頂加電線和水管都是和本層共用的。

我想當個有良心的包租公，一定要換成安全的電路才行。

水管部分也重新換上加壓馬達，把本層和頂樓的水管分開，這樣才不會彼此影響。

包含重新拉主電源線、電源開關箱、冷氣迴路、加壓馬達、插座等，約55,000元。

第二的頂加必備的冷氣，冷氣就算是用三線品牌，一台含標準安裝也都要16K左右。

可是又不能不裝，每個房間都要一台，一共三台。

至於客廳，沒有西曬的困擾，就讓他們開房間冷氣涼到客廳吧。

如果到時候不行，再跟房客商量共同負擔裝上去。

第三意外的是管理費用，自己對這些設計、裝潢、工程完全外行，要請顧問公司的專業設計以及工程管理幫忙看著整個流程，要付出15%左右的費用。

很貴，可是算一算，有人看著總比工班亂做、工程落跑、做出來不合用之類的慘劇好。

參考設計公司含施工，監工費能不能收？｜Courcasa小院鐵窗據說價錢很死，可是寫這篇文章的時候忘記確認報價的鐵窗究竟是哪種規格了，之後再確認一次才好。

參考鐵窗價格計算方式油漆的話，沒想到也是一大筆錢，用的是虹牌油漆。

在網路上查到很多價格，這兩年價錢約1,000/坪，含簡單批土以及兩三層的油漆。

看到我的報價單，算一算居然每坪要1,500，而且還不含簡單抹平，這不是被宰了嗎！詢問後才發現，事情果然跟新手想的不一樣，我算的單位是地上坪數，油漆是算牆面坪數的，一面地有三面牆，算起來一坪約750左右而已啦。

多學到一課，油漆要算牆面面積才行。

看一看，好像都是必要的東西，每項算四萬，20萬就飛了！20萬就飛了！20萬就飛了！這真是太可怕，簡單做頂樓就已經這樣，本層的工程我開始有點不敢想像了。

什麼都沒做就這個價錢了阿！PhotobyBenWhiteonUnsplash天花板還換不換呢？一直想換天花板的我，特地問了設計師換天花板的報價：拆除天花板加清運19,500輕鋼架天花板約25坪，33,750加起來是53,520，我的媽阿，都可以再換一次水電或是買3.3台冷氣、全部油漆1.5次。

這真是超！級！貴！還換嗎？當然不換。

這項CP值太低了，寧願拿去換冷氣或是貼地板，提高的租金應該都會比換天花板多。

我美好的想像，挖東牆捕西牆就算這樣已經20萬，我特別在意的室內空間昏暗問題還是沒解決。

看到這個價錢，那骨底節省的小精靈又跑出來，既然之後本層都要全部打掉，而本層似乎又有一兩盞不錯的燈，那乾脆把本層的燈座拆上來給頂樓用，這樣就不用另外花錢買；覺得自己真是太聰明，只要換上E27燈座，插上幾個LED燈泡，馬上可以進身為明亮的空間氣氛了。

想除之而後快的昏暗燈座們順便看一看，廁所的鏡子好像也比頂樓的好些，一起拆去給頂樓用吧。

然後我就花了快要30分鐘在找有哪些東西可以搬到頂樓用的，勤儉持家省錢。

C小姐說的，料不貴，貴的是師傅工資抱著挖到寶的心情跑去問設計師，能不能把本層的東西搬到頂加來用，這樣就能節省材料費了！事情再度超出了菜鳥的想像！設計師C小姐跟我說了一段故事：我有一間套房，一層5間，是買人家隔好的，他的電路配置可能有問題，我的那層燈三不五時就壞一個，一年已經換了一整層的燈一輪..哈…每次找師傅去換，1顆工+料報500元，就算我累積壞個2顆，想請師傅一起換，他還是收我500元*2…我就跟師傅抗議，你去修1顆收500，一次修2顆不能就500就好，不然我就再貼點材料錢600元可以嗎?師傅看了我一眼說，嗯..那他寧願跑二次去裝，不然就是妳自己去裝。

C小姐說：「其實料都不貴，貴的都是工資，有時省一個燈，並不會少到哪裡，反而是工資貴。

」要把本層的東西拿到頂樓裝當然可以，但師傅拆要工錢，裝也要工錢，也不會先幫你測試燈座是不是好的，如果裝上去才發現是壞的，那就要花錢請他拆下來；自己要承擔風險。

如果是這樣，好像還不如直接叫新的材料，把拆的工錢投資到料上，至少裝上去一定是新的是好的。

異想天開的挖東牆補西牆計畫再度失敗。

我學到了什麼要信任別人。

如果不信任別人，這件事情就無法進行下去。

就算知道每一項工程的執行細節，例如油漆用哪一種、刷幾道漆，可是仍然保證之後的成果不會出乎意料。

能做的是情只有事前多溝通，把自己的需求盡量和設計師講，然後相信設計師以及監工單位會以他們的專業完成這件事情。

找一個自己願意相信的人或單位。

自己無法評估每一項的合理性，找一個自己願意相信的，會讓自己夜晚時好睡很多，而不是一直擔心別人黑我。

我的目的是建立穩定的被動收入系統，不是體驗社會黑暗。

每樣東西都少少錢，每項幾千元加起來就會變成好幾萬了。

如果真得想省錢，可以從換開關面板這一類的小工程著手。

請師傅幫忙換插座或開關，一個插座就是300元，一整個房間大約20個插座，那就是300*20=6000元了。

如果自己學著換，料的成本才50元而已。

但要不要花時間就是另外一件事情了。

料不貴，貴的是工資，是專業。

如果覺得設計師會在材料上灌水，其實可以自己上網叫料叫家具，寄到工地請師傅幫忙裝；但算起來其實不會差很多，還要花時間瞭解每個材料的規格，到時候叫到不一樣規格的，只能打落牙齒和血吞了。

專業有多貴呢？舉個例子，如果自己叫燈座來給師傅裝，工資一座燈就是600元，五座燈就3000元了，這只是工資~多問多學，學到就是自己的。

覺得奇怪的價錢就提出來問設計師，會讓自己好睡很多。

例如我在算油漆的時候，算到地坪結果超貴，自己內心上演了許多小劇場，想說是不是遇到黑店了，要怎麼表現我很懂才不會被黑。

結果是自己算錯，要算牆壁坪數才對。

附錄：工程預算書第一版工程預算書第一版Morefrom包租公初心者這條路我從一家資產管理顧問公司手中買了一間公寓，再請他們協助做成可以出租的資產。

我想要在投資的同時，做點有價值對社會有貢獻的事情 — 打造一個租客能喜歡的生活空間，讓他們每天都能期待回到家裡。

Readmorefrom包租公初心者這條路AboutHelpTermsPrivacyGettheMediumappGetstartedUpChen204Followers工程師、軟體顧問、理想生活追求者。

我協助想要達成理想生活的工程師找到改變的勇氣以及可執行的方向FollowMorefromMediumJamesClarkeWhyVerticalFarmingisImportantforAustraliaFaheemkhatriTheGoogleVerse:FloorZerofortheSingularityJacktraumWhyMexicoisgettingpoorerandhowtoriseSarlisFourEconomicTrendsThatWillDefinethe2020’sHelpStatusWritersBlogCareersPrivacyTermsAboutKnowable