台灣房市歷史經驗：利息是最大的持有成本 - 名家評論

台灣在西元2000年前房貸利率基本上都在6％以上，當時很少有聽到貸款炒房。

因為利率高自然就抑制了炒房的行為。

圖／本報資料照片. 總經經濟 國際經貿 企業管理 法務稅務 金融保險 社會觀察 ESG 數據科技 科技發展 名家群 名家薈萃 編採線上 名家Video 名家來了 工商財經周報 工商財經網 搜尋 工商名家見解洞悉財經 FacebookMailYoutube PulsesPRO工商名家見解洞悉財經 PulsesPRO工商名家見解洞悉財經 FacebookMailYoutube 工商名家見解洞悉財經 輸入搜尋字...搜尋 我要投稿 總經經濟 總經經濟 通膨的形成與走勢判斷 林建甫- 2022.08.10 總經經濟 評估大陸房地產斷供風暴與金融安全 社論- 2022.08.10 總經經濟 下滑的消費傾向  經濟教室- 2022.07.31 總經經濟 評經濟部《全國電力資源供需報告》 社論- 2022.07.27 總經經濟 通膨正在趨緩 經濟教室- 2022.07.24 國際經貿 國際經貿 經濟安全韌性跟國防等重 顏慧欣- 2022.08.10 國際經貿 黃金和白銀：供應的重要性被低估 名家廣場- 2022.08.08 國際經貿 看見歐盟韌性供應鏈與治理的關鍵思維和作法 商研良語- 2022.08.08 國際經貿 回顧兩岸貿易史 經濟教室- 2022.08.07 國際經貿 安倍經濟學與失落30年的日本 楊雅惠- 2022.08.05 企業管理 企業管理 改變政策思維提升服務業競爭力 社論- 2022.08.11 企業管理 從SHEIN崛起看供應鏈電商模式 商研良語- 2022.08.09 企業管理 提高商品及品牌價值別只靠降價救業績 名家廣場- 2022.08.08 企業管理 如何將公司願景變落地行動 名家廣場- 2022.08.04 企業管理 從併購頻傳談零售業進化論 朱訓麒- 2022.08.03 法務稅務 法務稅務 從如興案論國發基金投資適法性 曾志超- 2022.08.03 法務稅務 商品標示新規批發零售備戰 商研良語- 2022.07.28 法務稅務 商業決策失誤會構成背信罪嗎？ 寰瀛法律- 2022.07.28 法務稅務 家族傳承規劃的優先項目 名家廣場- 2022.07.26 法務稅務 無遠弗屆的競業禁止約款？ 寰瀛法律- 2022.07.22 金融保險 金融保險 國際名校為FinTech準備即戰力 金研院看世界- 2022.08.11 金融保險 高齡金融剝削誰都不該袖手旁觀 名家廣場- 2022.08.10 金融保險 從美國通膨軌跡看台股底部進場投資機會 名家廣場- 2022.08.09 金融保險 渣打：看好亞洲美元債券　做好配置無畏經濟下滑 市場觀測- 2022.08.06 金融保險 後疫情時代外資分析師復飛見客 簡威瑟- 2022.08.05 社會觀察 社會觀察 非常記者─洞悉真相比搶獨家重要 魏喬怡- 2022.08.11 社會觀察 我們為何愈來愈能容忍不道德的行為 名家廣場- 2022.08.09 社會觀察 台海風雲再起慎防產業被迫外移 社論- 2022.08.09 社會觀察 建商最大的「痛點」 蔡惠芳- 2022.08.08 社會觀察 租屋政策重點在供給非價格 社論- 2022.08.08 ESG ESG 企業永續發展應戮力落實法令遵循制度 名家廣場- 2022.08.11 ESG ESG成敗關鍵決策要落實至基層 劉朱松- 2022.08.10 ESG 淨零永續成顯學政府、民間齊備綠戰力 產業分析- 2022.08.07 ESG 碳費還是碳交易？專家：應先反思哪種工具能達到減碳目標 科學家新視野- 2022.08.05 ESG 循環經濟關鍵低碳化逆物流 名家廣場- 2022.08.04 數據科技 數據科技 當智慧顯示科技走進博物館 產業分析- 2022.07.31 數據科技 美國網路基建推寬頻平等 產業分析- 2022.07.31 數據科技 數據分析人才行情看漲 商研良語- 2022.07.26 數據科技 NFT的另類應用：打一場新型態選戰 陳厚銘- 2022.07.19 數據科技 保障數位言論自由健全平台商業環境 名家廣場- 2022.07.13 科技發展 科技發展 智慧感測創新生態系台灣淨零轉型關鍵力 名家廣場- 2022.08.11 科技發展 慎防科技夢泡沫破滅 名家廣場- 2022.08.09 科技發展 從投資看衛星產業發展前景（下） 名家廣場- 2022.08.04 科技發展 從投資看衛星產業發展前景（上） 名家廣場- 2022.08.03 科技發展 一篇假論文會毀了阿茲海默百年研究？ 科學家新視野- 2022.08.03 名家群 名家薈萃 編採線上 名家Video 名家來了 工商財經周報 工商財經網 名家評論工商名家見解洞悉財經 總經經濟 總經經濟 通膨的形成與走勢判斷 林建甫- 2022.08.10 總經經濟 評估大陸房地產斷供風暴與金融安全 社論- 2022.08.10 總經經濟 下滑的消費傾向  經濟教室- 2022.07.31 總經經濟 評經濟部《全國電力資源供需報告》 社論- 2022.07.27 總經經濟 通膨正在趨緩 經濟教室- 2022.07.24 國際經貿 國際經貿 經濟安全韌性跟國防等重 顏慧欣- 2022.08.10 國際經貿 黃金和白銀：供應的重要性被低估 名家廣場- 2022.08.08 國際經貿 看見歐盟韌性供應鏈與治理的關鍵思維和作法 商研良語- 2022.08.08 國際經貿 回顧兩岸貿易史 經濟教室- 2022.08.07 國際經貿 安倍經濟學與失落30年的日本 楊雅惠- 2022.08.05 企業管理 企業管理 改變政策思維提升服務業競爭力 社論- 2022.08.11 企業管理 從SHEIN崛起看供應鏈電商模式 商研良語- 2022.08.09 企業管理 提高商品及品牌價值別只靠降價救業績 名家廣場- 2022.08.08 企業管理 如何將公司願景變落地行動 名家廣場- 2022.08.04 企業管理 從併購頻傳談零售業進化論 朱訓麒- 2022.08.03 法務稅務 法務稅務 從如興案論國發基金投資適法性 曾志超- 2022.08.03 法務稅務 商品標示新規批發零售備戰 商研良語- 2022.07.28 法務稅務 商業決策失誤會構成背信罪嗎？ 寰瀛法律- 2022.07.28 法務稅務 家族傳承規劃的優先項目 名家廣場- 2022.07.26 法務稅務 無遠弗屆的競業禁止約款？ 寰瀛法律- 2022.07.22 金融保險 金融保險 國際名校為FinTech準備即戰力 金研院看世界- 2022.08.11 金融保險 高齡金融剝削誰都不該袖手旁觀 名家廣場- 2022.08.10 金融保險 從美國通膨軌跡看台股底部進場投資機會 名家廣場- 2022.08.09 金融保險 渣打：看好亞洲美元債券　做好配置無畏經濟下滑 市場觀測- 2022.08.06 金融保險 後疫情時代外資分析師復飛見客 簡威瑟- 2022.08.05 社會觀察 社會觀察 非常記者─洞悉真相比搶獨家重要 魏喬怡- 2022.08.11 社會觀察 我們為何愈來愈能容忍不道德的行為 名家廣場- 2022.08.09 社會觀察 台海風雲再起慎防產業被迫外移 社論- 2022.08.09 社會觀察 建商最大的「痛點」 蔡惠芳- 2022.08.08 社會觀察 租屋政策重點在供給非價格 社論- 2022.08.08 ESG ESG 企業永續發展應戮力落實法令遵循制度 名家廣場- 2022.08.11 ESG ESG成敗關鍵決策要落實至基層 劉朱松- 2022.08.10 ESG 淨零永續成顯學政府、民間齊備綠戰力 產業分析- 2022.08.07 ESG 碳費還是碳交易？專家：應先反思哪種工具能達到減碳目標 科學家新視野- 2022.08.05 ESG 循環經濟關鍵低碳化逆物流 名家廣場- 2022.08.04 數據科技 數據科技 當智慧顯示科技走進博物館 產業分析- 2022.07.31 數據科技 美國網路基建推寬頻平等 產業分析- 2022.07.31 數據科技 數據分析人才行情看漲 商研良語- 2022.07.26 數據科技 NFT的另類應用：打一場新型態選戰 陳厚銘- 2022.07.19 數據科技 保障數位言論自由健全平台商業環境 名家廣場- 2022.07.13 科技發展 科技發展 智慧感測創新生態系台灣淨零轉型關鍵力 名家廣場- 2022.08.11 科技發展 慎防科技夢泡沫破滅 名家廣場- 2022.08.09 科技發展 從投資看衛星產業發展前景（下） 名家廣場- 2022.08.04 科技發展 從投資看衛星產業發展前景（上） 名家廣場- 2022.08.03 科技發展 一篇假論文會毀了阿茲海默百年研究？ 科學家新視野- 2022.08.03 名家群 名家薈萃 編採線上 名家Video 名家來了 工商財經周報 工商財經網 首頁總經經濟台灣房市歷史經驗：利息是最大的持有成本 台灣房市歷史經驗：利息是最大的持有成本 林建甫 2022.01.11 Facebook LINE Twitter Telegram WhatsApp 台灣在西元2000年前房貸利率基本上都在6％以上，當時很少有聽到貸款炒房。

因為利率高自然就抑制了炒房的行為。

圖／本報資料照片 最近因為房價大漲，民怨四起。

由於央行副總裁陳南光認為絕對不應輕易論斷「低利率與房價並無必然的關連性」，這等於打破過去央行的說法：「高房價與利率無關」，因此引起社會廣泛的討論。

站在投資報酬率的立場，利率是炒房的成本之一，由這個角度切入討論，清楚明瞭。

考慮炒作房地產的成本，可以分成交易成本及持有成本。

交易成本是買賣時候才會發生的成本，包括買賣時須繳納的稅：土地增值稅、契稅及印花稅。

土地增值稅由賣方負擔，契稅及印花稅由買方負擔，而賣方繳納土地增值稅後，所得還要併入年度綜所稅申報。

另外，還有土地代書相關規費要繳，如果委託仲介的話還需要再給一筆服務費，一般行情是買方付1～2％，賣方付3～4％。

這些交易成本基本上是一次性的。

但也會影響房地產的買賣熱度及投資客是否要進場。

持有成本是持有不動產期間每年需負擔的成本。

要繳給政府的，我國就是分開的地價稅與房屋稅，外國大都是合在一起的財產稅。

另外，如果是銀行貸款，需要向銀行繳納利息，這就牽涉到利率。

台灣的地價稅與房屋稅，登記自用住宅的情況下，地價稅適用千分之2的稅率；若是一般用地，稅率就跳升5倍，來到千分之10。

房屋稅同樣也是以自用住宅申報較優惠，自用稅率1.2％，營業稅率3％，非自用營業稅率2.4％。

比較獨特的是我國因為遵從國父遺教，課稅的基礎是公告地價與房屋評定現值。

而這兩者與市價相去甚遠。

因此換算成每年持有成本，相當於房地產市價，自用大概是0.1％，非自用大概0.4％。

這與國外像東京、紐約，很多房地產要繳的稅大概高達1～2％的市價。

台灣真的小很多。

然而由歷史經驗來看，台灣在西元2000年前房屋貸款的利率基本上都在6％以上，當時很少有聽到貸款炒房。

因為最大的持有成本就是利息成本。

利率高自然就抑制了炒房的行為。

2008年金融海嘯後，房屋貸款的利率，已經低到2％以下，加上有三年的寬限期。

因此炒房模式，就是銀行借錢來買房，付出的成本很低，而房價上漲的獲利，可以大大的超過付出的貸款成本加上一切的交易成本，這樣自然就促進了投資客與投機客的炒房行為。

準此，也容易得到為何國外很多研究會得到「利率與房價無關」的結論。

因為例如紐約、東京，房地產的持有成本稅負合起來每年就已經高到1％～2％之間，加上一大堆的管理成本，例如管委會管到夏天草坪的草有沒有割，冬天有沒有剷雪，還有高昂的管理費等等。

因此不管利率為何，也不會去囤不動產，不會去買用不到的房地產。

利率高低就不是房價的決定因素。

因此，思考如何改變台灣房地產的生態，改變持有成本的稅負，最重要的工具就是囤房稅。

將非自用又不出租或開發的房地產課予重稅，甚至進行累進的設計，這樣才能將空地、空房逼出。

政府甚至可以縮減每戶三間自用的規則，落實房子的真正自用自住，「房子是用來住的，不是用來炒的」，避免有人再大量的炒作不動產。

當然上面是財政部的職權。

站在央行的立場，讓目前第三間房以上的貸款成數減少，利率升高，進行選擇性信用管制，這個政策是正確的，但對口袋深的炒家效果不大。

目前社會上最擔心的是課稅會傷及無辜，也就是轉嫁到承租戶身上，造成租金上揚，弱勢的租屋族受害。

但這該檢討的是為何租屋契約不能跟稅制掛勾？過去我們對於統一發票制度的推動，可以說相當成功。

我們應效仿當年推動的精神，建立不動產市場的透明資訊。

有所得就該課稅，有支出就可抵稅，這樣才可逼出空屋，降低租金，實踐「居住正義」。

則社會才能進步，地才能盡其利，屋才能盡其用。

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