租房市場大解析：頂樓加蓋可以合法出租嗎？ - TODY 陶迪

頂樓加蓋是現在租房市場常見的選項，「建築本身合不合法」和「出租行為是否合法」會嚴重影響租客權益。

頂加普遍存在的違建報拆危險，牽涉到房屋租賃的法律問題，承租 ... Skiptocontent 頂樓加蓋是現在租房市場常見的選項，「建築本身合不合法」和「出租行為是否合法」會嚴重影響租客權益。

頂加普遍存在的違建報拆危險，牽涉到房屋租賃的法律問題，承租頂樓加蓋的風險在哪？租客如何保障自己的權益呢？ 其實，「建築本身合不合法」和「出租行為是否合法」是要分開看的兩件事。

因為，主管違建的機關是建管處，而租賃行為的確立屬於司法範圍、還有國稅局的稅務範圍，但這三者彼此是不互相干涉的。

換言之，建管處說這個頂加屬於違建，需拆除；而若這個房子同時有出租行為，司法實務上並不否認此租賃關係，然後國稅局只會問說啊稅咧。

建管處只在乎使用方式是否符合使用執照；司法承認違建物有可使用或出租的權利；而國稅局只在乎你有沒有繳稅。

因此直到拆除的那一天，都可以出租。

那麼風險在哪裡呢？ 一、被鄰居舉報拆除頂樓平台其實屬於公共空間，使用權還有營業收益權都該歸全體住戶共有，所以如果房東和住戶關係不好，有鄰居向建管單位舉報，那就可能面臨被拆除的命運。

二、返還不當得利注意，司法上沒有否認租賃關係，不等於認定合法。

因此若遭鄰居向法院提告，除了被拆除，還會被判定需「返還不當得利」，要把歷年來所有的租金吐出來與鄰居共享。

實務上有很多這樣的判例，房東經常等到上法院，才驚覺竟然要把租金吐出來，而他們還為這個違建每年繳房屋稅，以為一切合法（是的，違建也要繳房屋稅，繳了房屋稅卻不代表合法，就說國稅局只管你有沒有繳稅才不管你合法性了咩）。

違建分為「既存違建」與「新違建」，前者指民國83年底以前就蓋好的，後者是84年之後建的。

針對頂加既存違建，先列管而不積極拆除，除非舉報。

目前雙北市建管單位的容忍範圍在「最多2個房間」，如果超過，就是要拆到只剩2間房；而對於新建，則是只能做遮雨棚，不能做隔間，對於雨棚高度也有限制，否則即報即拆。

違建從來就沒有「就地合法」這件事，只是數量太多不可能全部馬上拆，才依情況分為緩拆、即報即拆。

租客如何爭取自己的權益？ 如果不幸租到要被拆的房子，那麼，首先要看租約上面「是否已告知租客有被拆除的風險」，若租客不知情，租賃期間被拆除，則除了應退還預繳租金和押金，還可向房東求償與押金同數額的違約金。

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