「社宅包租代管」聽起來還不錯對吧，為何只達標一半？如何讓 ...

何謂包租代管？誰可以申請包租代管？ · 「包租」指的是政府委託業者，以市場租金價格的8折向房東承租市場的空餘屋，業者再轉租給弱勢房客當二房東，代為 ... 集團資訊關於我們集團介紹我們的團隊旗下媒體關鍵評論網everylittled.INSIDE運動視界Cool3c電影神搜未來大人物歐搜哇商益旗下節目多元服務Ad2Taketla拿票趣關鍵議題研究中心Cr.EDShareParty達思智能科技士奇傳播與我們合作內容行銷與廣告業務異業合作原創內容暨內容媒體業者合作加入我們新聞中心 特別報導「房市三箭」射到哪：社會住宅能落實居住正義嗎？「社宅包租代管」聽起來還不錯對吧，為何只達標一半？如何讓房東、房客都滿意？2022/07/22,評論李芯李芯興辦社會住宅是蔡英文政府上任時開出的重要支票，在興建量能有限的情況下，包租代管乍聽是相當理想的解決方案之一：媒合屋主閒置的物件與有需求的房客，透過中介者解決契約、租賃管理等麻煩的大小事，並以政府補助和減稅措施作為拉力，不只房東物盡其用、輕鬆增加收入，還能解決弱勢租屋問題。

不過，從執行進度上來看，事情恐怕沒這麼簡單。

蔡政府設定的8年20萬戶社會住宅目標中，包含8萬戶的包租代管，如今任期只剩下兩年，卻僅完成了4萬2770戶。

何謂包租代管？誰可以申請包租代管？從2017年開始，政府陸續推出三期社會住宅包租代管計畫，同時訂定《租賃住宅市場發展及管理條例》，透過制度化的住宅租賃以及政府補助，解決房東與房客的媒合以及房屋管理等問題。

社會住宅包租代管分為「包租」及「代管」兩種模式，都是由政府委託民間租賃住宅服務業，以優惠價格出租住宅給弱勢戶，而房東能獲得稅賦減免、修繕補助等優惠： 「包租」指的是政府委託業者，以市場租金價格的8折向房東承租市場的空餘屋，業者再轉租給弱勢房客當二房東，代為管理物件。

「代管」指的是政府委託業者媒合房東和弱勢房客簽約，房東以市場租金9折出租物件，業者則在租賃期間管理物件。

回歸社宅本質，依照《住宅法》規定，社宅至少要提供40％以上的比例，出租給經濟弱勢及其他弱勢者，而社會住宅包租代管計畫中，則規定經濟、社會弱勢戶的比例，至少要佔執行戶數的五成，剩下的房客就屬於計畫中的一般戶。

從計畫內容來看，「弱勢戶」及「一般戶」的資格大略區分如下： 弱勢戶包含特殊境遇家庭、3名未成年子女以上家庭、身心障礙者、老人、原住民等等，其包租代租的租金為5到7折，差額由政府補助。

一般戶的界定主要希望協助有就學就業需求的租屋者，申請人及其家庭成員名下不能有自有住宅，且需符合該縣市的所得條件，以台北市為例，每人每月平均所得要低於6萬5387元。

其包租租金為8折、代租為9折。

明明是社會住宅，為何不收100％都收弱勢戶？社會住宅推動聯盟主任林育如指出，包租代管的方案最早被提出時，社宅數量還沒有現在那麼多，考量到社會弱勢租屋不易，有的被房東歧視、有的不能申請補貼、有的不能設籍租屋處，因此希望政府能夠透過補助，來協助最有需求的弱勢者租屋。

雖然法規僅規定社宅要有四成以上提供給社會或經濟弱勢，但內政部營建署國宅組組長歐正興受訪時證實，目前的社宅包租代管計畫中，弱勢戶的比例已達六成。

其中，業者更是會與社福或地方單位對接，兆基物業台北區經理許長崴表示，有許多社工、議員服務處與村里長辦公室，在遇到租屋弱勢個案時會主動與業者聯繫，協助尋找適合的物件。

PhotoCredit：截自591房屋交易網除了透過社福團體轉介外，在租屋網站上輸入「社會住宅」，就可以看到由租賃服務業者承接的社會住宅包租代管物件。

固然有些房東對「社會住宅」與「弱勢」有負面刻板印象，擔心房客會有欠租問題，但許長崴澄清，在社宅或是民間一般出租的情況中，遇到欠租的機率都差不多。

崔媽媽蝸牛租屋營運長張艾玲甚至進一步指出，因為弱勢戶同時會享有其他政府資源補助，相對之下繳租狀況還比較穩定。

即便遇到房客欠租問題，業者兆基和崔媽媽都表示會先了解房客所面臨的困難，盡可能引入社福資源，但當然「欠租就是欠租」，業者會協同房東催討、寄存證信函，如果最終評估房客不適合居住，業者也得協助退租。

儘管如此，弱勢戶的比例仍止步於六成，OURs都市改革組織研究員廖庭輝表示：「包租代管在我們的想像裡，本來就不該有一般戶。

」因為一般戶在租屋市場上不如弱勢戶會受到歧視，因此只需要申請租金補貼，對房客而言，有時補貼的金額甚至比包租代管方案還要划算。

以政策的角度來看，廖庭輝強調：「包租代管很貴」，同時要補助房東、業者與房客三方，相對於只補助房客的租金補貼，「政府補助1戶包租代管的錢，幾乎可以發到2.5戶的租金補貼」。

對此，營建署國宅組科長蘇玉峰解釋，一般所稱的「弱勢」多數來自衛福部的標準，例如低、中低收入戶、65歲以上老人，但從內政部社會發展的角度來看，弱勢還包含一些「短期弱勢」，例如初出社會、從外地到雙北上班的年輕人。

「年輕人才是活水，矛盾的是，年輕人住不起城市」，內政部針對這些「弱勢」，選擇擴大需要照顧的族群，這就是一般戶存在的意義之一。

包租代管政策野心大：想達標、又什麼都要做、結果什麼都做不好不過，既能協助弱勢租屋、落實社會正義，又能讓持有空屋的房東輕鬆收租，這樣的理想方案真的存在嗎？政府過大的野心，也是目前包租代管無法順利推動、過了6年還只完成一半的主要原因。

在包租代管計畫中，除了解決弱勢租屋問題外，政府還想藉機將租屋市場的新興產業納管，也就是負責媒合、管理房屋的租賃服務業者。

在政策上路後，必須透過正式管道申請經營成為「租賃住宅服務業」，並修畢30小時的課程，考取「租賃住宅管理人員」的資格，若業者沒有立案或未持有證照，將根據《租賃住宅市場發展及管理條例》第36條開罰。

既想實現租屋市場專業化、又想落實社會正義，就導致目標互相衝突。

Ours研究員廖庭輝認為，政府若只是想扶植租賃服務市場，就讓業者在自由市場中競爭、不需要提供補貼，但又必須顧及弱勢租屋，導致業者在扶助弱勢和成本效益之間左右為難。

而在這兩者以外，別忘了社宅包租代管是政府社宅政策的一環，蔡政府剩下兩年的任期中，還得兌現將近4萬戶媒合的支票。

不過，歐正興指出，目前社宅包租代管的執行進度有越來越穩定的趨勢，1個月可以媒合約1600戶，每季可以達到5000戶。

對此，民間包租代管業者一米好居創辦人Tody認為：「政府希望拿出漂亮的數據跟選民交代，但媒合成功不代表有合理的居住價格和居住品質。

」例如，計畫中租金的5到9折，可能不是真正的5到9折。

社宅包租代管的租金定價除了要遵守地區租金上限外（註），業者要負責提供3家以上附近類似物件的租金行情，讓地方政府進行審查。

Tody質疑政府根本無法掌握合理的租金市場行情，這讓業者有很大的操作空間，例如挑裝潢好的昂貴物件回報給政府。

林育如也提出類似看法，認為業者可能會在租金上動手腳。

除了價格以外，Tody指出，在政府「重量不重質」的情況下，業者即便不顧及租屋品質，也能拿到管理費。

相較於沒有補助，完全回歸市場機制、自負盈虧的一般租賃服務業者，「這些業者怎麼會有動機去管理好房客？」一米好居是未承接社會住宅案件的一般包租代管業者，雖然房東無法像社宅一樣拿到稅賦減免、修繕補助等優惠，但Tody遇過好幾個房東加入社宅後又退出、轉而尋求一般業者，因為社宅業者在發生糾紛時「擺爛」處理。

像是一名透過社宅包租代管業者出租物件房東，遇到房客從第一個月開始就欠繳房租，業者只建議房東寫存證信函自己處理。

張艾玲也認為進度是其次，「我反而比較擔心的是服務的品質。

」如果只求快、求業績，沒有把重心放在後續的管理，就會造成媒合量多、糾紛也多的窘境。

崔媽媽蝸牛租屋除了承辦社宅包租代管的案件外，也有在做租屋法律諮詢，「很多對其他同業的糾紛，都會打到我們這邊來」。

社宅包租代管最重要的一環，就是有專業的租賃住宅服務業者介入租屋，但張艾玲表示，常常看到有房東或房客反應，業者簽約完之後房子要修繕，業者沒空處理或是不理他們，或者忘記幫房東處理修繕補助申請，甚至是負責的業務離職了、原公司搞不清楚狀況，「房東、房客就會覺得，我需要業者幹嘛？」還能達標嗎？政府、業者持續推進中社宅包租代管8萬戶的政策目標中，值得探討的是，這究竟是「哪8萬戶」？廖庭輝質疑，政府看似只剩下4萬戶的包租代管就能達標，但包租代管的8萬戶是「累積」媒合的概念，也就是說，同一房客退租之後再進行一次包租代管媒合，就可以再算一戶。

許長崴表示，兆基從政策推出至今，總共媒合件數破2萬，目前管理中的大約有1萬2000至1萬3000戶，且房客續租的比例非常高、應有超過7成。

用這種計算方式來看，政府是否能在剩下兩年內再完成將近4萬戶的媒合呢？如果以歐正興提供的「每季5000戶」數字來計算，的確有機會接近這個數字。

而張艾玲也認為，媒合進度並沒有不如預期，因為政府本來就沒辦法掌握民間物件釋出的時間點，她觀察近幾年物件進進出出計畫的狀況，認為現在的媒合速度比之前快很多、甚至是加倍的。

PhotoCredit:關鍵評論網／李芯敦化北路的王朝大酒店更名後交由兆基物業包租，成為「旅館轉社宅」的首例。

對此，許長崴提及近期「一次媒合300戶」的案例，內政部去年推出旅館轉社宅的計畫，兆基物業在7月成功與王朝大酒店敦北館合作，將300間有家具、冰箱的旅館房間，轉型成飯店式管理的社會住宅，每間租金依照身份別從1萬2000元到1萬9000元不等。

許長崴表示，這個計畫是針對台灣歇業、或是快撐不住的旅館，改造成社會住宅，他認為政府若想達標，可以提出更多類似政策。

不過在達標之餘，張艾玲點出，現階段的政府要好好正視租賃服務業者，到底有沒有足夠的專業和服務品質，不要最後數量達標、服務品質卻拖累這個政策。

註：房東申請出租住宅案件的租金限制 台北市：3萬9000元 新北市、桃園市、台中市、新竹市、新竹縣：3萬5000元 台南市、高雄市：2萬9000元 台灣省（不含新竹市、新竹縣）：2萬2000元延伸閱讀 【520檢視蔡英文－住宅政策篇】「房市三箭」缺了兩箭，「包租代管」事倍功半 政府蓋社會住宅為何困難重重？蔡英文「八年20萬戶」的政見目標，實際達成多少？ 台灣公宅政策演進史：政府力拚20萬戶「新社會住宅」，到底要優先服務誰？ 台灣長期低利率造就中產階級「存房族」，成為支撐高房價的鐵板一塊【加入關鍵評論網成員】每天精彩好文直送你的信箱，每週獨享編輯精選、時事精選、藝文週報等特製電子報。

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