遺產E劇場／小心！繼承房屋轉手賣成本價卻收到補稅1千萬通知

有民眾繼承父親生前3000萬元買來的房產，申報遺產稅時，以「公告土地現值」 ... 是繼承或受贈房地後長期持有，或剛好符合嚴格的自用條款規定，而可以 ... 回首頁 facebook LINE twitter 複製連結 ETtoday新聞雲 手機版 新聞雲Apps ETtoday新聞雲 › ETtoday財經雲 2021-03-0110:38 ▲繼承的房子轉收賣，沒賺到價差，卻收到天價稅單。

（示意圖／pexels） 記者吳佳穎／台北報導 有民眾繼承父親生前3000萬元買來的房產，申報遺產稅時，以「公告土地現值」和「房屋評定現值」加起來評定600萬元，不用扣稅；但沒想到，他轉手再以3000萬打平賣出，竟收到國稅局寄來要補繳1000萬元的天價稅單，簡直快昏倒！ 律師指出，「房地合一稅制」改成按「實際成交價課稅」後，加上民眾弄不清楚法規，許多出售繼承或受贈的不動產的民眾付出很大代價。

在法規尚未修改前，繼承人或受贈人在處分不動產，最好事先請人試算「將來要繳多少所得稅」再決定是否賣，才不會因繳納天價稅款而痛心難過。

[廣告]請繼續往下閱讀... 律師指出，林先生108年用新台幣3000萬買了一間房子，沒有貸款，但購買後6個月就過世了，而林先生已成年分居的兒子(小林)向國稅局申報遺產稅時，因這間房子的「公告土地現值」和「房屋評定現值」加起來只有600萬，因此國稅局核定小林免繳納遺產稅，(因遺產稅免稅額為1200萬)。

3個月後，因為小林先生需要一筆資金，就把這間繼承來的房子賣給隔壁鄰居，由於市場行情沒有太大變化，所以雙方以3000萬元成交。

不久後，小林接到國稅局通知，請他申報這筆財產交易所得。

國稅局告訴他，由於他持有期間不到1年，而且這次交易總獲利為2400萬（3000萬元減600萬元），所以要繳納超過1000萬的財產交易所得稅。

小林覺得莫名其妙，父親當初是用3000萬買的，現在他用3000萬賣掉，並沒有賺到2400萬元，他認為國稅局弄錯了。

但國稅局堅持要他補繳巨額稅金。

熟悉繼承遺產稅務的劉韋德律師表示，發生這種狀況的原因在於一方面民眾對我國稅制的認識不足，但另一方面，我們的房地合一稅制，的確有部分未甚合理之處。

劉韋德指出，小林認為父親當初買的價格是3000萬，後來賣價也是3000萬，所以沒有財產交易所得，但這個思維是一般人的邏輯，但法律的規定卻非如此。

國稅局核定小林有2400萬的交易所得，主要是依據所得稅法第14-4條的規定。

該條規定依據該法第4條之4規定之個人房屋、土地交易所得或損失之計算(適用新制之房屋及土地交易)，如果是基於繼承或受贈取得者，是以交易時的成交價額，減除繼承或受贈時的房屋評定現值及公告土地現值，按政府發布的消費者物價指數調整後的價值，與因取得、改良及移轉而支付的費用後的餘額為所得額。

由於小林是因繼承取得房子，而這間房子和基地的評定標準價格與公告土地現值為600萬，所以這就是他的取得成本，現在小林用3000萬賣掉父親留下來的房子，因此國稅局就得出小林賺了2400萬的結論。

劉律師分析，造成這種現象的主要原因，並不是繼承人真有獲利，完全只是因為在計算所得與成本的基礎不同所致。

劉律師指出，學說上認為遺產稅是繼承人因無償取得遺產而所要繳的稅，性質上仍是所得稅，而繼承人在繼承階段的「所得」就是遺產稅的稅基；而在繼承遺產後的處分，繼承階段的「所得」就是後續處分的「成本」。

在這個案例，因為房地的遺產稅稅基是600萬，所以小林日後出售房地的成本就是600萬，而非父親當初購屋成本3千萬元。

所以造成小林本件房地遺產稅稅基是600萬的原因，並不是因為小林的房子只價值600萬，而是因為遺贈稅法第10條第1項與第3項所致。

據該條第1項規定「遺產及贈與財產價值之計算，以被繼承人死亡時或贈與人贈與時之時價為準」，第3項規定「第一項所稱時價，土地以公告土地現值或評定標準價格為準；房屋以評定標準價格為準」，所以小林在申報遺產稅時，房子的價值就只有600萬，而非3000萬。

劉律師表示，這種只是因為計算基礎不同所產生之「虛擬所得」，民眾真的不易理解，雖然現行稅制是可以讓民眾少繳一些遺贈稅，不過因為在大部分的情況下，房地合一稅的稅率遠高於遺贈稅，所以民眾不論是因為繼承或贈與取得房地，將來在處分時就有可能會因龐大的「虛擬所得」而須繳納高額的房地合一稅，而且如果繼承人或受贈人是短期內就賣掉的，稅率更是驚人(註：房地合一稅稅率會因持有期間長短而不同，1年內移轉的稅率達45％)。

因此除非是繼承或受贈房地後長期持有，或剛好符合嚴格的自用條款規定，而可以適用較低稅率或享有400萬元的自住房地免稅額外，否則都不是少繳一些遺產稅可以彌補的。

劉律師最後指出，在法規尚未修改前，繼承人或受贈人在處分不動產時，只要是落在新制適用範圍的不動產交易，最好事先請人試算「將來要繳多少所得稅」再決定是否要賣，以免屆時因「虛擬交易所得」而要繳納天價稅款而痛心難過。

▲劉韋德律師自費近百萬創設免費App「777遺囑產生器」，讓民眾可以上網自行設遺囑。

（圖／ETtoday資料庫） 劉韋德律師 台大法律系畢業，86年律師高考及格，擅長繼承遺囑法令 ，777遺囑網創站律師，777遺囑產生器APP發明人，可協助民 眾利用手機輕鬆完成遺囑 劉律師熱心公益，可免費為民眾代擬遺囑及解答法律問題 (限不 動產、遺產繼承相關案件) 預約信箱 [email protected] lineID：lawyerleo777 更多遺產知識請上777遺囑網 關鍵字： 遺產E劇場 ﹑繼承房屋 ﹑房地合一稅 分享給朋友： 追蹤我們： ※本文版權所有，非經授權，不得轉載。

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