公寓樓層數愈高，單價就愈高？打破迷思，買房挑樓層不後悔

購買時，單價愈高的樓層，住起來愈舒適嗎？ ... （一般是17層以上的建物會超過60公尺），必須設置「消防中繼機房」，不過法規並沒有規範要設置在幾樓。

商周財富網 房地產 公寓樓層數愈高，單價就愈高？打破迷思，買房挑樓層不後悔 即時 大盤今日K值：20.12 房地產 公寓樓層數愈高，單價就愈高？打破迷思，買房挑樓層不後悔 臉書分享 Line分享       撰文者林帝佑 2022.07.25 特別企劃Smart月刊 瀏覽數：9393 摘要 1.以新北市近2年公寓的成交價來看，1樓往往因為有前庭、後院，甚至路邊可以停車等優勢，使用彈性大，所以單價大幅高出2樓以上的戶別；接著2樓至5樓的單價則依序遞減，2樓、3樓價差不大，但4樓、5樓就明顯降低。

2.中樓層最常被詬病的是中繼機房與水箱的問題，徐源德表示，《各類場所消防安全設備設置標準》規定，當建築物高度超過60公尺以上（一般是17層以上的建物會超過60公尺），必須設置「消防中繼機房」，不過法規並沒有規範要設置在幾樓。

3.高樓層，最值得留意的就是公寓和大樓的最頂層，即「頂樓戶」，因為頂樓戶的天花板直接與屋頂板相連，直接暴露在戶外，所以防水工程若不夠完善，或因為地震搖晃等原因而出現瑕疵時，頂樓戶也成了最容易漏水的戶別。

近幾年，除了房價愈來愈高，樓層也愈蓋愈高，從內政部統計的數據來看，興建超過21層樓以上的建物樓地板面積占各年度比重，從1990年代中期的2%、3%，一路增加到10%以上（詳見圖1）。

這樣的變化，反映了台灣房市的演進——從平房到公寓、到華廈、再到大樓，也意味著購屋者可以選擇的樓層愈來愈多，而即便是同一棟大樓，每一個樓層、每一個面向的價格都不一樣，到底該怎麼選？   大樓跟公寓的定價邏輯不太一樣，協律有限公司總經理陳元昱表示，實務上，建商針對同一棟大樓、同一個面向的定價，通常都是樓層愈高、單價愈高，主要的原因在於視野景觀愈好，常見每往上一個樓層，建商定的單價就會增加1%至2%不等，直到單價接近區域房價的天花板，就會斟酌趨緩加價的幅度。

公寓的價格，則不是愈高就愈貴，樂屋網調研中心經理洪安怡指出，因為公寓需要攀爬樓梯上下樓，所以樓層愈高、可及性愈低，單價也愈低。

以新北市近2年公寓的成交價來看，1樓往往因為有前庭、後院，甚至路邊可以停車等優勢，使用彈性大，所以單價大幅高出2樓以上的戶別（詳見圖2）；接著2樓至5樓的單價則依序遞減，2樓、3樓價差不大，但4樓、5樓就明顯降低。

  購買時，單價愈高的樓層，住起來愈舒適嗎？當然不是！每一個樓層都有各自的優缺點，以下將針對低、中、高樓層分別剖析：低樓層》鄰近馬路與人行道易受外部環境影響不論大樓或公寓，洪安怡表示，低樓層都要注意6大問題：1.隱私性問題：因為視角關係，1樓、2樓幾乎都可清楚目視，尤其是公寓1樓，若直接臨路，「連你在看哪一台電視節目，路人都清清楚楚」。

2.灰塵及垃圾問題：低樓層因為臨路關係，灰塵較多，此外，如果有前庭、後院或是有露台，就要留意樓上掉落的垃圾或雜物。

3.噪音問題：路上行人嬉笑、車子喇叭聲等等，低樓層受影響的程度最高。

4.安全性問題：竊賊容易攀爬進入室內，所以最好可以安裝警報器或監視器等。

5.蚊蟲問題：除了1樓可能鄰近水溝蓋，其他低樓層常常會聽到銷售人員說：「這是『樹梢層』，看出去都是綠油油的樹葉，景色不錯！」但銷售人員沒有說的是，樹梢層蚊蟲特別多，鳥叫聲也格外清晰。

6.排水問題：陽台排水孔或是馬桶冒泡泡、滲出髒水，這些都是排水問題。

內政部公寓大廈諮詢種子教師、同時也是真禾機電總經理徐源德分析，排水系統的公共管線若排水不通暢，當高樓層往下排水，原先的管線如果阻塞無法發揮作用，水就會從另一個最低點、壓力最小的地方排出。

因為管線相連的關係，這個替代出水口往往是低樓層住家的排水孔或馬桶，因此會導致上述的情形發生。

如果1樓是住宅，那就容易從1樓排出；如果是店面，因為店面通常會設計單獨排水，水就會從2樓找出路；甚至1樓至3樓若把容易回流的排水口都堵住，4樓也將無法避免髒水回流的問題。

另外，陳元昱補充，4樓因為諧音像「死」，東方文化中認為是不吉利的數字，就像有人覺得窗外見到墳墓不吉利一樣，這都好比是心理上的嫌惡設施，但既然有明顯的抗性，購屋者就要考慮轉手問題。

中樓層》多設有中繼機房或水箱若有故障住戶恐受干擾中樓層最常被詬病的是中繼機房與水箱的問題，徐源德表示，《各類場所消防安全設備設置標準》規定，當建築物高度超過60公尺以上（一般是17層以上的建物會超過60公尺），必須設置「消防中繼機房」，不過法規並沒有規範要設置在幾樓。

實務上，有些樓層如「4」、「13」或「14」在銷售上較有抗性，所以建商乾脆就把中繼機房放在4樓、13樓或14樓的位置。

原則上，既然是消防用途，故平時此機房不會運作，對住戶沒有干擾，但是遇到維護測試、故障時，就會有噪音、震動問題，而且嚴重一點的故障還可能伴隨漏水等情事，當這些狀況發生，中繼機房的前後左右、上下戶別都會受到嚴重干擾。

另外，中樓層還要留意消防撒水系統設置規範，法規規定，「非高層建築物」也就是15樓以下或低於50公尺的建築物，在其10樓以下的樓層不需要設置消防撒水系統。

有人覺得沒有影響，甚至認為是加分項，因為消防撒水系統在天花板上，會影響室內裝潢，還有可能會漏水；但消防撒水系統屬於提升消防安全的一環，也有人認為不可或缺，這點就見仁見智。

高樓層》頂樓戶最怕高溫、漏水還要留意梯戶比高樓層，最值得留意的就是公寓和大樓的最頂層，即「頂樓戶」，因為頂樓戶的天花板直接與屋頂板相連，直接暴露在戶外，所以防水工程若不夠完善，或因為地震搖晃等原因而出現瑕疵時，頂樓戶也成了最容易漏水的戶別，而且夏天最熱！所以電費支出也是要考量的項目之一。

新的建案頂樓通常會設計空中花園或空中泳池，徐源德強調：「不是說這樣百分之百會漏水，只是風險又比一般物件來得高」，尤其採用土耕的空中花園，因為泥土會含水，等於頂樓戶的天花板24小時都在接觸水氣，自然更考驗建築物的防水能力。

另外，高樓層要留意「梯戶比」，也就是電梯與戶數的比值，舉例來說，若當樓層有1部電梯、4戶住家，那梯戶比為1：4。

一般常見的梯戶比規畫是1：4或1：3，但還要留意總樓層數、電梯速度，以及有無到達地下室。

若梯戶比過小，陳元昱解析，對高樓層的住戶影響最大，因為等待上下樓的時間最長，且如果真的趕時間，中低樓層的住戶還可以走樓梯，但高樓層住戶就只能耐心等，另外，有些舊大樓只有1部電梯，萬一遇到故障，高樓層的住戶恐怕得「望梯興嘆」。

購屋者在評估時，必須明白每個樓層各有優缺點，並不是最貴就一定最好，居住需求還是得在預算與優缺點之間取得平衡。

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網站：Smart自學網 關鍵字: 頂樓 樓層 住戶 單價 機房 返回房產趨勢報你知買賣房屋大剖析 臉書分享 Line分享 相關文章 2019.11.26 買房有雨遮好貴、沒雨遮好醜？網路掀起正反討論 2018.07.24 8月新法》建商蓋了海砂屋，賠錢的卻是百姓...政府端出重罰處分，為何落得情法兩難局面？ 2017.08.16 全台大跳電！消防局：受困在電梯時，你必須先做這4件事 2017.06.15 派出年輕妹妹看屋，比較不會買到「漏水屋」！比梅雨季、颱風天看房，更好用的4個技巧 2015.04.28 同棟房子，哪幾層樓的價格「最好殺」？ 房地產 ‧今日最新 2022.10.17同步世界飯店設計潮流皇翔來青開啟新板居住新想像 2022.10.14北士科500億案量上線催生大北區門戶計畫 2022.10.13富邦建設首次參與公辦都更「忠孝懷生」盛大開工 2022.10.12越南媳婦丟下孫子消失6年還能回來分房產，這合理嗎？一張圖看懂：外國人繼承台灣遺產限制 2022.10.09重慶大道撥雲見日危老推潮案墊升城南價值 房地產‧熱門排行 2018.09.21 透天厝每坪單價比「全新公寓」還低，不買可惜？從新婚夫妻面臨的抉擇，看富與貧的關鍵 2017.07.25 付了30萬斡旋金後不想買，拿得回來嗎？一次解惑，買房最常見的斡旋8個QA 2016.08.12 買房子，如何判斷屋主出價是貴、還是便宜？秘招：請銀行估貸款 2017.06.06 20年前買房一樣苦！爸媽500萬買40坪屋，3年後敗在「10%房貸利息」認賠賣出 2018.07.03 連自備款有多少，最好也不要說！和房仲心理戰的4種「千萬不要」 今日最新 熱門排行 致富故事 觀點新聞 ETF 股票 台股 美股 陸股 選股心法 房地產 基金 專欄列表 特別企劃 個人理財 存款 貸款 保險 外幣 退休計畫 消費 政府補助 配息教戰 工具箱 特別企劃 名人堂 精彩書摘 大變局年的板塊移動 退休先修 客服中心