穆椿松：新大樓的公設比為何居高不下？ - 工商時報

為何台灣買房要買那麼多的公設？若只買室內坪數，房價會不會便宜一點呢？ 首頁房地產大老闆聊天室穆椿松：新大樓的公設比為何居高不下？ 穆椿松：新大樓的公設比為何居高不下？ 穆椿松 2019.06.12 圖：本報資料照 公設比，是指所有建築物完整的登記 在一次偶然的餐敘中，一位企業家夫人與我提起很多先進國家買房只買室內的坪數，為何台灣買房要買那麼多的公設？若只買室內坪數，房價會不會便宜一點呢？ 閒聊中，我跟這位企業家夫人從兩個面向談起，第一個面向是台灣房地產的登記制度是沿續日據時代的制度，土地與房屋採分別登記且房屋是從實登記，簡單地說，就是有多少面積就登記多少，要登記到滴水線。

第二個面向是，為什麼現在大樓公設比會愈來愈高呢？ 把時間回推到20幾年前，早期公寓梯間的寬度沒規定，兩戶人家一打開大門都快撞在一起了，為了有更舒適的居住空間，修改建築法令把門廳梯間的寬度從很窄的空間改為2米寬； 第二，防災安全考量下，樓梯及電梯的排煙空間不能共用，需設置獨立的排煙室，而在一次火災中發現若唯一的逃生梯著火，會造成住戶逃生困難。

因此，政府開始修訂法令明文規定，8樓以上強制要做兩支逃生梯； 第三，地下室防空避難設施兼做停車需求，停車需求大量的增加，地下室往往需挖到B4及B5才夠住戶使用，這些改變都使得公共設施的面積不斷增加。

公設比，是指所有建築物完整的登記，包括一樓梯廳、各樓層梯廳、逃生消防、地下室、水電供應空間、健身房及交誼廳等公共設施總和，除以每戶面積，這也是公設比為何從早期的20％至25％已提高到現今30％至33％。

企業家夫人提到房子100坪，售價1,000萬元，售價10萬元／坪，公設面積35坪，室內面積只有65坪，房屋售價應該是65坪X10萬元／坪=650萬元、而不是1,000萬元！其實，建築物價格是成本效益加上合理利潤，若用室內面積65坪計算，其售價約16萬元／坪才是合理。

現今政府對房地產登記是有明文規定，內政部在買賣制式合約書中要求，對每一戶的室內面積、陽台及公設面積，甚至車位面積都必須清楚記載，要求分別計價以達到透明化的目標。

所以，不管是以售坪還是室內坪數來計價，房屋總價仍是1,000萬元，用售坪算每坪單價10萬元，用室內坪算每坪單價16萬元。

當然，房地產應該如何登記沒有絕對的對錯，台灣既有住宅已有840萬戶並採用原來的登記模式，若貿然修改法令，本來房地買賣雙方對售價及計價恐有不同的認知，容易造成市場交易的混亂及社會的不安，銀行的估價也要認同，否則也是困擾。

未來，房地產登記制會變成什麼模式？我想，這是可以討論的，前提是政府、建商與民眾三方要有共識，如果都想往室內實際坪數登記，多餘的空間應如何登記載明，應作討論並找到合理的解決方法，社會有共識再來修也不遲。

>>訂閱房市電子報，房市消息不漏接 台灣大樓的公設比，最早期是能少則少，占比可以低到10%-15%，之後一路提高至20%-25%，目前新成屋甚至高達30%-33%，等於花了房價的三分之一，買的是公共空間。

隨著房價的走揚，公設比已成為購屋時考慮的重要選項，到底公設比對居住影響如何？低公設一定好嗎？ 延伸閱讀 ‧低公設一定好嗎？專家指出3件你沒注意到的事 ‧穆椿松：新大樓的公設比為何居高不下？ ‧公設歸零淨坪與總價不變的探討 ‧豪華公設恐成房價殺手？專家：這4種淪燙手山芋 ‧公設比居高不下網友揭建商「蓋好蓋滿」3絕招 新業建設名譽董事長穆椿松 穆椿松 ◎現職 新業建設名譽董事長(總裁) 居研所聯合建築師事務所-首席建築師 成功大學校友會-榮譽理事長 台灣省建築開發公會-榮譽理事長 台中市不動產開發商業同業公會-政策委員會委員 ◎經歷 台中市建築師公會-第十屆主任 台灣省建築開發公會-第五屆理事長 台中市建築開發公會-第八、九屆理事長 國立成功大學校友會-第六屆理事長 ◎學歷 國立成功大學建築研究所碩士 台灣住宅主流為何是大樓而非透天？ 台中工業地價格為何15年內翻了兩倍？ 一個觀念的改變翻轉房地產市場 穆椿松房市專題公設房地產登記制公設比專題 穆椿松 新業建設名譽董事長 熱門文章 聯電不甩外資開槍罕見1舉動輾壓台積電 2021.12.23 官股抗外資抄底可跟著買？3檔受注目 2021.12.22 聯電股價再起法人高目標價不變 2021.12.22 外資耶誕節沒放假大買180億掃貨這10檔 2021.12.23 法人持續作帳專家抓4檔口袋名單 2021.12.22