貸款文章你的房子不是你的房子 談公同共有、分別共有

首先，必須先釐清我們手上有的土地或房屋「持分」是屬於「分別共有」還是「公同共有」。

這時請拿出土地、建物之權狀或謄本，確認上頭所記載的權利 ... 貸款文章你的房子不是你的房子──談公同共有、分別共有 2019年06月27日&nbsp&nbspOK忠訓國際 你的房子不是你的房子──談公同共有、分別共有 最近OK忠訓國際收到陳先生來電諮詢：「我有一筆市值1000萬的土地，權狀上寫我有3分之1持分，請問可以貸到多少錢？」也有一位張小姐問：「我和兩個哥哥共同持有一間房子，請問能用這間房子貸款嗎？」這些關於「共有」的土地及房屋問題實在太常見啦，於是我們請來「貸款理財好幫手」──娜姐，向大家簡單說明，房地產的「共有」到底是甚麼意思，另外「持分」又是否能作為貸款標的物，並設定抵押。

拿出不動產的身分證「驗明正身」 首先，必須先釐清我們手上有的土地或房屋「持分」是屬於「分別共有」還是「公同共有」。

這時請拿出土地、建物之權狀或謄本，確認上頭所記載的權利範圍為何，若純粹標示幾分之幾者(如：2分之1、10分之3)，就是分別共有；而載明公同共有幾分之幾者（如公同共有1分之1、公同共有2分之1），則為公同共有。

發現一件有趣的事了嗎？謄本（或權狀）上的權利範圍居然寫「公同共有1分之1」耶～那代表我有完整的所有權嗎？先別急，代誌絕對嘸架尼甘單（咳），精彩的還在後面！ 一、公同共有：「無明顯」應有部分 而以分別共有的「2分之1」為例，則是明確地指出，某一位權利人於該共有物擁有2分之1的權利。

而這個2分之1，也就是我們平常所說的「持分」。

要注意的是，這裡說的2分之1，並不代表你可以隨意利用該共有物的2分之1，（例如在土地的一半面積上蓋房子，或是任意出租4層透天的某兩層樓）它只是說明你擁有2分之1的權利而已。

公同共有：無法私自處分 「分別共有」則直接適用民法第819條第一項，可自由處分其應有部分。

註[ii]（但如果你想要處分整筆土地、建物，有另外的人數及持分限制。

可參考民法第820條、土地法第34條之1等相關規定。

註[iii]） 看完了以上落落長的解釋，讓我們回到一開始的問題：究竟陳先生、張小姐的房地產可不可以申請貸款？ 娜姐簡單回答： 1.法律層面可行：「持分」確認為分別共有的話，依法是可以拿去抵押貸款的。

2.實務上風險高：可惜的是實務面上，幾乎沒有銀行願意承作。

畢竟要承擔的風險太高，如果遇上其他共有人要變賣土地、房屋，或是另行處分時，在變價償還貸款部分，銀行可能會冒有損失的風險。

3.分割成實質土地：想要用此共有物借到錢的話，必須先確認此共有物為「分別共有」後，與其他共有人「協議分割」，或是向法院申請「裁判分割」（因為民法第829條規定，公同關係存續期間，公同共有物不得分割。

註[iv]），將「應有部分」從抽象概念變成具體的某一塊土地後，就可以拿這塊分割地去申請貸款囉！ 公同共有、分別共有在產權的處分上，的確有相對上的困難，想申請貸款也不容易。

而OK忠訓國際擁有20年以上實務經驗與貸款專業，如果您手中有這樣的土地或建物想要貸款，就找OK忠訓國際協助處理；因為您的房屋土地大小事，都是OK忠訓國際關心的事！ 只要您有貸款需求、房地產相關問題，交給最專業的OK忠訓國際，讓您最安心。

註[i]土地法第34-1條 共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。

但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。

共有人依前項規定為處分、變更或設定負擔時，應事先以書面通知他共有人；其不能以書面通知者，應公告之。

第一項共有人，對於他共有人應得之對價或補償，負連帶清償責任。

於為權利變更登記時，並應提出他共有人已為受領或為其提存之證明。

其因而取得不動產物權者，應代他共有人申請登記。

共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。

前四項規定，於公同共有準用之。

依法得分割之共有土地或建築改良物，共有人不能自行協議分割者，任何共有人得申請該管直轄市、縣（市）地政機關調處，不服調處者，應於接到調處通知後十五日內向司法機關訴請處理，屆期不起訴者，依原調處結果辦理之。

註[ii]民法第819條第一項 各共有人，得自由處分其應有部分。

註[iii]民法第820條 共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。

但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。

依前項規定之管理顯失公平者，不同意之共有人得聲請法院以裁定變更之。

前二項所定之管理，因情事變更難以繼續時，法院得因任何共有人之聲請，以裁定變更之。

共有人依第一項規定為管理之決定，有故意或重大過失，致共有人受損害者，對不同意之共有人連帶負賠償責任。

共有物之簡易修繕及其他保存行為，得由各共有人單獨為之。

註[iv]民法第829條 公同關係存續中，各公同共有人，不得請求分割其公同共有物。

標籤： 房屋貸款分別共有公同共有土地貸款抵押持分 回上一頁 先生 小姐 請選擇居住地 臺北市 基隆市 新北市 宜蘭縣 新竹市 新竹縣 桃園縣 苗栗縣 臺中市 彰化縣 南投縣 嘉義市 嘉義縣 雲林縣 臺南市 高雄市 澎湖縣 屏東縣 臺東縣 花蓮縣 金門縣 連江縣 請選擇服務需求 需要現金 負債處理 個人擁有資產： 有房子 有車子 所有方案因個人條件有所差異，詳情請立即填單諮詢。

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