【房地產買賣法律問題】民國80年前頂樓加蓋之建築物，會被 ...

【房地產買賣法律問題】民國80年前頂樓加蓋之建築物，會被拆除嗎？ ... 買賣契約上未註明頂樓加蓋附加價值，又房屋已過戶，若對賣方訴諸於民法法律訴訟，贏的機率高嗎? 精采文章 更多...只簽「離婚協議書」尚未辦「離婚登記」，就可「另結新歡」?台灣人民的三個相信「二億名醫」被告「同居乾妹」，法官判「2117萬」給前妻?「黃格格」逃死，理由爆光~高雄「城中城」放火者，一審僅以「放火罪」論處？「死人」竟仍判「竊盜1年4個月」，二審撤銷判決還其「清白」?男體大生1年酒駕3次，以升學為由，求易科罰金？「新購土」誤認「剩餘土石方」，裁罰處分及訴願決定被「撤銷」?大陸六區軍演，企圖封鎖台灣海空，台灣及人民怎麼辦?扣押物「千萬沉香佛像」變「四顆電池」，中檢須國賠6萬多?領養猫「簽15條契約」罰「30萬」?協會理事長強行帶走猫，勝訴猫也回不來?從「廖老大加盟店佔用騎樓，遭公司暫時停業」「元宇宙內標售行為」到「加盟契約内加盟店之權益保障」轉述指「國小校友會總幹事」手腳不乾淨，判免賠？買農地差了這一步，想蓋農舍退休夢碎南市議員提陽光法案:台南市政黨機構人員利益衝突迴避自治條例(草案)業者注意！「一日遊」規範八月上路！「國小師」隱瞞「愛滋」幫「口交」，三審無罪定獻?從「動物非物品」「寵物釋憲案不受理」「活的憲法」到「動物權入憲」連2天玩「當沖」沒補回「交割款」，證券商提告求償？「世基生醫」控「中研院」違反「專屬授權契約」，已提「債務不履行」損害賠償？有無「先行使用前例」非重點，「新竹棒球場」有無「違法」先行使用，才是重點~法不辯不明名模傳婚變，老公狂嗆「要不要給别人射」？民法第1052條第2項但書規定，違憲嗎?群眾募資法(條例)專法之倡議二寶爸裝單身，小三傻傻產1女，還挨告？女性禁入祭祀公業，是否違憲?「男伴」輕生於「租賃處」，房東向「房客及男伴之父」求償，桃園地院如何判?立委蔡易餘祖墳拆遷案「二審大逆轉」，不用拆了！「伴侶」分手前「負擔裝潢費」，分手後訴請返還，一審二審結果，大不同？民眾黨立委呼籲「高溫津貼」入法？「醫預法」立法通過施行後呢?新竹棒球場未驗收就使用，檢方剪報分案調查！醫療糾紛强制調解，有無違反比例原則?高雄文化博覽會「山海商號.紅磚街屋」，法拍價購文化資產之創舉?「套繪註記後」不得再「申請興建農舍」，國賠求償，更審大逆轉?福原愛與江宏傑間之探視權爭議36年農會老員工「忘入帳540元」，怒開除？新竹棒球場，果然「違法先行使用」?樓上游泳池有人使用，傳出「咚咚咚」，買受人向出賣人求償，一審勝訴？18歲公民權修憲案，即將「複決」，大家要「動起來」?立委打破「立院60年國父遺像」，修復得115萬，如何賠？行車糾紛不用「球棒」，日本兩車主「用猜拳」解決！「不承認配偶權，判小三免賠」之北院判決，二審認訴訟程序不合法，廢棄原判決？原配告小三侵害配偶權，小三卻以「吳宜樺法官所判個案」拒賠?新竹棒球場有缺失，致開幕時球員受傷?「住户」不滿「鄰居」讓3家電信公司設「基地台」，上仍二審求償仍敗訴！里港地政登記錯誤，一審判賠？黑心建商「1屋2賣」，入住才知「家是別人」！地籍圖重測「參照舊圖」，我家變你家！女兒「挺宋楚瑜」父駡「白痴」，怒告求償敗訴？「生前契約及殯葬商品交易」糾紛多！有關相關法令修法及交易平台之建議英國「完工後奧客拒付款」，如在台灣怎麼辦?台灣法律網»法律知識庫»律師專欄»劉孟錦律師»房地產專欄»【房地產買賣法律問題】民國80年前頂樓加蓋之建築物，會被拆除嗎？其他共有人訴請返還不當利得及損害賠償，有道理嗎？我得否請求減少價金或請出賣人買回？ 9 1月2009 文/劉孟錦律師.楊春吉【問題】    我於今年5月透過房屋仲介購入一間五樓公寓之第五樓，頂樓有加蓋物件；因加蓋物件於明民國80前加蓋，此加蓋物件屬就地合法，屋主因此而多收300萬左右房屋附加價值；於不動產買賣契約上有註明:本買賣標的物之建物包括以下所示未依法申請建照執照所增加之面積，賣方保證有權處分且隨建物移交-陽台外推、頂樓增建；並於備註欄註明：屋頂增建部分於民國80年時確已存在，若不屬實，賣方同意原價買回；問題發生在最近樓下1-4樓住戶聯合增取頂樓使用權，想請問以下問題:1)其他樓層所有權人可以就民國80前頂樓加蓋物擁有使用權嗎?如果這樣，頂樓加蓋是否會被拆除？或者可能會有什麼問題產生?2)如其他樓層所有權人擁有頂樓使用權，是否可以向原賣方取回300萬左右房屋附加價值?問題在於不動產買賣契約上未註明頂樓加蓋附加價值，又房屋已過戶，若對賣方訴諸於民法法律訴訟，贏的機率高嗎? 【解析】    按「民法第八百十八條所定各共有人按其應有部分，對於共有物之全部有使用收益之權。

係指各共有人得就共有物全部，於無害他共有人之權利限度內，可按其應有部分行使用益權而言。

故共有人如逾越其應有部分之範圍使用收益時，即係超越其權利範圍而為使用收益，其所受超過利益，要難謂非不當得利。

」「分別共有之各共有人，按其應有部分對於共有物之全部有使用收益之權，所謂應有部分，係指分別共有人得行使權利之比例，而非指共有物之特定部分，因此分別共有之各共有人，得按其應有部分之比例，對於共有物之全部行使權利。

至於共有物未分割前，各共有人實際上劃定範圍使用共有物者，乃屬一種分管性質，與共有物之分割不同。

」「各共有人按其應有部分，對於共有物之全部雖有使用收益之權。

惟共有人對共有物之特定部分使用收益，仍須徵得他共有人全體之同意，非謂共有人得對共有物之全部或任何一部有自由使用收益之權利。

如共有人不顧他共有人之利益，而就共有物之全部或一部任意使用收益，即屬侵害他共有人之權利。

」分別為最高法院55年08月03日台上字第1949號、57年09月06日台上字第2387號、62年07月20日台上字第1803號著有判例，是民法第818條所定各共有人按其應有部分，對於共有物之全部有使用收益之權；係指各共有人得就共有物全部，於無害他共有人之權利限度內，可按其應有部分行使用益權而言；共有人如逾越其應有部分之範圍使用收益時，即係超越其權利範圍而為使用收益，其所受超過利益，要難謂非不當得利。

另共有人對共有物之特定部分使用收益，仍須徵得他共有人全體之同意，非謂共有人得對共有物之全部或任何一部有自由使用收益之權利；如共有人不顧他共有人之利益，而就共有物之全部或一部任意使用收益，即屬侵害他共有人之權利。

從而，本案頂樓加蓋建物之所有人，在未徵得他共有人全體之同意下（有分管契約者，受讓人若不知悉有分管契約，亦無可得而知之情形，依司法院大法官會議83年06月03日釋字第349號解釋，受讓人不受拘束；從而，受讓人若不知悉有分管契約，亦無可得而知者，亦須經該受讓人同意），苟逾越其應有部分之範圍為使用收益，本案其他共有人，自得依民法第179條以下請求返還該不當利得，並依民法第184條以下請求損害賠償；當然，本案其他共有人亦得訴請返還其所有物。

又建築法適用地區內，依法應申請當地主管建築機關之審查許可並發給執照方能建築，而擅自建築之建築物，謂違章建築（註一），其是否拆除，視各直轄市、縣(市)主管建築機關認定是否尚未構成拆除要件而定（註二），但依規定應拆除之違章建築，不得准許緩拆或免拆（註三），舊違章建築亦只能分別處理（註四），是本案違章建築，縱使係舊違章建築，亦不得准許緩拆或免拆，只能分別處理而已。

另買賣因物有瑕疵，而出賣人依人民法第354條至第358條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金（但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金），固為民法第359條定有明文，惟「買受人於契約成立時，知其物有前條第一項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。

買受人因重大過失，而不知有前條第一項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責。

但故意不告知其瑕疵者，不在此限。

」亦為民法第355條所明定；本案即於不動產買賣契約上有註明:「本買賣標的物之建物包括以下所示未依法申請建照執照所增加之面積，賣方保證有權處分且隨建物移交-陽台外推、頂樓增建；並於備註欄註明：屋頂增建部分於民國80年時確已存在，若不屬實，賣方同意原價買回」，且違章建築，亦非不得從外觀上察知，加上違章建築之讓與，雖不能為移轉登記，但受讓人與讓與人間如無相反之約定，應認為讓與人已將該違章建築之事實上處分權讓與受讓人（註五），況本案雙方間亦未保證「該頂樓加蓋之建築物，不會被拆除」，僅註明「屋頂增建部分於民國80年時確已存在，若不屬實，賣方同意原價買回」，本案買受人自難向本案出賣人請求減少價金或解除契約。

另苟屋頂增建部分於民國80年時確已存在，本案買受人亦難依約向本案出賣人請求其以原價買回，併予敘明。

【註解】註一：違章建築處理辦法第2條參照。

註二：違章建築處理辦法第3條：「違章建築之拆除，由直轄市、縣(市)主管建築機關執行之。

直轄市、縣(市)主管建築機關應視實際需要置違章建築查報人員在轄區執行違章建築查報事項。

鄉(鎮、市、區)公所得指定人員辦理違章建築之查報工作。

」、第5條：「直轄市、縣(市)主管建築機關，應於接到違章建築查報人員報告之日起五日內實施勘查，認定必須拆除者，應即拆除之。

認定尚未構成拆除要件者，通知違建人於收到通知後三十日內，依建築法第三十條之規定補行申請執照。

違建人之申請執照不合規定或逾期未補辦申領執照手續者，直轄市、縣(市)主管建築機關應拆除之。

」參照。

例如非屬建築法第4條所稱之建築物，自不適用建築法，當不得依違章建築處理辦法拆除之；又係屬建築法所定不須申請建照者，也不得依違章建築處理辦法拆除之。

註三：違章建築處理辦法第6條參照。

註四：違章建築處理辦法第11條：「舊違章建築，其妨礙都市計畫、公共交通、公共安全、公共衛生、防空疏散、軍事設施及對市容觀瞻有重大影響者，得由直轄市、縣(市)政府實地勘查、劃分左列地區分別處理：一、必須限期拆遷地區。

二、配合實施都市計畫拆遷地區。

三、其他必須整理地區。

前項地區經勘定後，應函請內政部備查，並以公告限定於一定期限內拆遷或整理。

新舊違章建築之劃分日期，依直轄市、縣(市)主管建築機關經以命令規定並報內政部備案之日期。

」參照。

註五：最高法院97年03月06日97年度台上字第399號民事判決參照。

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