《租事順利》：租約分為「包租代管、個人房東、企業房東版 ...

我當律師，常常遇到有人問我一個問題：「律師，我去看了一間房子，也付了錢說好要租了，可是還沒有簽約，是不是租約無效我可以把錢拿回來？」 基本上會 ... 集團資訊關於我們集團介紹我們的團隊旗下媒體關鍵評論網everylittled.INSIDE運動視界Cool3c電影神搜未來大人物歐搜哇商益旗下節目多元服務Ad2Taketla拿票趣關鍵議題研究中心Cr.EDShareParty達思智能科技士奇傳播與我們合作內容行銷與廣告業務異業合作原創內容暨內容媒體業者合作加入我們新聞中心 2020/02/16,生活PhotoCredit:旻津吳CCBY-SA2.0精選書摘TNL精選書籍，讓你站上文字巨人的肩膀，遠眺世界。

看更多此作者文章...訂閱作者收藏本文每月一杯咖啡的金額，支持優質觀點的誕生，享有更好的閱讀體驗。

立即支持文：蔡志雄房客該適用哪一種租約？口頭訂租約就有效我當律師，常常遇到有人問我一個問題：「律師，我去看了一間房子，也付了錢說好要租了，可是還沒有簽約，是不是租約無效我可以把錢拿回來？」 基本上會這樣問，一定是以為租約一定要簽白紙黑字，也就是一定要在一本租約上簽名才會生效，但這樣的觀念其實是錯的。

想一想，我們每天去外面吃飯，或者買水果，有跟老闆簽一本白紙黑字的合約嗎？沒有啊！可是可以講吃飯跟買水果的合約就因此無效嗎？不是。

即便沒有簽約，可是當我們跟老闆說來個75元的排骨飯，或者25元一斤的柳丁買兩斤，老闆也願意賣，吃飯跟買水果的合約都已經生效了。

因為法律並沒有要求吃飯跟買水果一定要簽立書面，這叫做「不要式行為」，至於有些法律規定一定要具備書面形式的，例如像是結婚、離婚，一定要有結婚證書或離婚協議書這一類的，叫做「要式行為」。

而租房子，就跟吃飯還有買水果一樣，都是屬於「不要式行為」，所以一旦跟房東講好要租房子，錢也已經付了，這個租約就算有效了。

你說多少錢要租，房東也願意按照你講的金額租給你，這個租約就合法成立了，不會因為沒有簽白紙黑字的租約就無效。

但是啊，畢竟是租一個房子，重要的事情包括像租金、租約期間、押金、修繕責任、可不可以轉租等等，如果沒有一個白紙黑字的憑證，會不會日後房東跟房客一人講一種話，也很容易發生糾紛，而且根本無從認定誰在說謊。

因此，即便租約沒有規定一定要簽紙本的租約才合法成立生效，但房東房客之間最好還是要簽租賃契約，避免對租約的內容日後產生爭執。

而且，法律有特別規定，一年以上的租約如果沒有用書面字據訂立，就視為是不定期限的租賃。

變成不定期租賃會怎樣？原則上如果是不定期租賃，那房客就賺到了。

定期租賃有一個到期的時間，例如是年底12月31日，租約到了那一天，房東可以說：「ㄟ，我們租約到期了，我不要再租給你了」。

同樣，房客也可以說：「ㄟ，租約到期了，我不要跟你租了」。

相反的，租約變成不定期租賃會怎樣呢？不定期就會變成沒有一個「ending的時間」，房東就沒有辦法說到期不要再租了，這時候該怎麼辦呢？在過去，除非發生土地法一百條規定的情形，房東才可以請房客搬家，像是房東要收回自住或重新建築、房客違反規定轉租給別人、房客積欠租金額，用擔保金抵償還欠二個月以上、房客以房屋供違反法令使用、房客違反租賃契約、房客損壞房屋或附著財物不為相當賠償。

換言之，只要房客有照時間繳租金，也沒有違約，那房東就無法自行把房客趕走，必須跟房客協商，而且通常要付一筆搬遷費，才能把房客請走。

聰明的人一定會想到，那房東就說我要把房子收回來自住就好啦！但事情也沒有這麼簡單，既然房東本來把這間房子租給房客，代表房東有別的地方可以住，才有辦法把多出來的房子租出去。

也不能突然莫名奇妙就說要收回來自住，是家裡人口突然增加？或者有家人從國外回來需要更大的空間？當房東房客有爭議時，法院當然會要求房東要提出一個合理收回自住的理由跟證據，提不出來還是會被駁回的。

以上的處理方式在租賃專法（租賃住宅市場發展及管理條例）施行之後又有所不同了，因為租賃專法第十條規定出租人可以提前終止租賃契約的理由，並未限制僅針對定期租約，所以解釋上對於不定期租賃應該也可以適用，而且租賃專法相對於土地法及民法為特別法，所以應該優先適用租賃專法的規定。

包括承租人毀損租賃住宅或附屬設備，不為修繕或相當之賠償、承租人遲付租金或費用，達二個月之租額，經催告仍拒繳、承租人未經出租人書面同意，將租賃住宅轉租於他人、出租人為重新建築而必要收回以及依其他法律規定得提前終止租賃契約等等的情形，即便已經變成不定期租約，出租人還是可以提前終止租賃契約。

但同樣的，假如沒有發生以上狀況，房東還是無法自行把房客趕走。

所以原則上租約一旦變成不定期，房客就可以住爽住滿，對房東而言相當麻煩。

但是要注意一點，不定期租約也不全然對房客都是好處，因為已經變成不定期限了，所以房東有權利要求依房屋價值的昇降，請求法院調整租金，房客有被調漲租金的可能。

好吧！回到我們前面講的租約，雖然法律沒有要求租約一定要簽書面，但是為了有憑證不要產生爭議，也不要變成不定期租約，所以通常會簽訂一本租約，那麼，簽訂哪一個版本的租約就很重要了。

啥？租約還有分版本啊！沒錯，而且租約還不只有兩種，總共有三種。

租約的種類其實，租約分這麼多種，都要拜一個人所賜，她的名字叫做「張淑晶」，沒錯，就是曾經在媒體上轟動一時的惡房東張淑晶。

因為她跟房客之間的糾紛，租約裡頭的規定欺負房客就算了，居然還會憑空生出房客沒看過的內容，讓政府意識到房客的弱勢，於是展開一連串租賃制度的變革。

首先，在2017年1月1日開始實施新制租約的「應記載及不得記載事項」，只要是企業房東，通通要適用這個版本，而且效力很強，政府規定應記載事項沒寫在租約裡的，自動生效；不得記載事項還寫在租約裡，這部分就會無效。

應記載事項例如押金最高不得超過兩個月租金總額、要載明水電及相關稅費負擔方式、租賃雙方可不可以提前終止租約、違約賠償金額最高不得超過一個月租金、房屋返還點交手續以及未返還房屋違約金計算等等。

123»全文閱讀不想分頁？試試看我們的新服務猜你喜歡最新發展：行政院擴大租屋補助300億：資格放寬、加碼補貼50萬戶，房東也有減稅優惠，但房客敢申請嗎？4月前「買房出租」有眉角，增加投資報酬率與被動收入的包租公解析攻略1年前我的房客欠租三個月，為什麼法官居然判我終止契約不合法？1年前如果房東突然變成張淑晶，房客可以終止租約嗎？1年前Tags：租事順利租房租屋租賃契約企業房東租約房客二房東租賃專法張淑晶租屋房東個人房東包租代管More... Sponsored2022/08/12,理財廣編企劃由關鍵評論網媒體集團《業務團隊》製作，由各品牌單位贊助。

業務與行銷相關合作，歡迎與我們聯繫。

看更多此作者文章...訂閱作者收藏本文每月一杯咖啡的金額，支持優質觀點的誕生，享有更好的閱讀體驗。

立即支持關鍵議題研究中心TNLR日前做了一份線上問卷「基金申購偏好調查」，針對台灣網路人口結構抽樣20歲以上的受訪者，回收1,000份有效樣本。

40歲以上最重視安穩退休與子女教育 根據調查顯示，投資人的理財目標非常多元，其中把退休設定為首要理財目標的受訪者佔比高達61.4%（見下圖），其次為房貸與買房需求的16.8%，再其次則是為子女做準備的19.5%；至於第一桶金色彩較為明顯的創業準備與買車，則分別各佔5.7%與3.7%，可見對投資人來說，理財最大的目的主要還是在是中、長期的投資目標上。

資料來源：關鍵評論網，基金申購偏好調查，調查期間2022/6/30-2022/7/5 若細分到不同年齡層來看，在40歲以上的族群中，子女教育金是理財目標的第二順位，排名僅次於退休準備；而30歲左右的投資族群，買房或房貸需求則是排名第二順位的理財目標，至於子女教育金排到第三順位；若再把年齡下降到20歲左右，可發現買房與房貸的重要性更甚於退休金準備，可見若以40歲為分界，投資人對理財的目標相當不同。

資料來源：關鍵評論網，基金申購偏好調查，調查期間2022/6/30-2022/7/5 共同基金與長期投資 其實就投資目標來看，無論是退休金、子女教育金還是買房資金，由於金額較大，這些都可算是中長期的投資目標。

對多數投資者來說，儘管理財的目標有千萬種，共同基金卻是他們在執行長期投資時最重要的理財工具。

但在執行長期投資的過程中，市場波動永遠是投資人最擔心的變數，由於共同基金具備資產分散與主動式操作的特性，不但可以幫投資人降低波動風險，也有助於慢慢幫投資人累積財富。

不過這一切的前提，就是必須搭配正確的投資方式。

巴菲特曾說：「窮人投資金錢，富人投資時間」。

在理財的過程中，無論投資本金有多大，「時間」都是影響投資成效的重要因素，投資的時間越長，能享受到的複利效果也就越高，理財目標也就越容易達成。

定期定額是長期投資的勝利方程式 基於上述理由，「定期定額」就成了投資人最青睞的投資方式。

根據中租基金平台與關鍵評論網合作的調查顯示，有61%的投資人習慣用「定期定額」的方式來理財，另也有21.7%的投資人傾向用「單筆投資」來進行。

另外，偏好定期定額的比例約為單筆投資的兩倍，可見這種每個月只要3000~5000元的投資方式，受到多數小資族的青睞。

資料來源：關鍵評論網，基金申購偏好調查，調查期間2022/6/30-2022/7/5 定期定額之所以受到歡迎，主因是投資人不需要具備龐大的資金，也能開始自己的投資旅程；再加上每次投入的資金相對較小，所以對投資時機的掌握度也就不必那麼高。

以子女教育金為例，在孩子成長的過程中，全球經濟可能會經歷2~3次的循環，中間的市場波動一定比較大；但透過定期定額，投資人反而可以累積這幾次景氣循環下來的財富增長，而且在這過程中，他們也不必額外花心力去猜測市場的高低點，算是一種相當輕鬆的投資方式。

退休金的準備也是如此。

對30歲的投資族群來說，從他們開始準備退休金的那一天算起，到真正可以退休的那段時間，也會經過3~4次的景氣循環。

隨著科技與醫療的進步，人們的平均壽命越來越高，醫療服務的價格也越來越貴，所以在這過程中，若能透過定期定額長期投資，他們可以用較輕鬆的方式，去克服長壽風險與通貨膨脹的限制。

所以對小額投資人來說，定期定額的好處，就是在市場上漲時，可以跟隨市場行情上漲而獲利；但在市場下跌時，也可以用相同的金額，買到較多的單位成本去降低投資成本，而且更重要的是，透過每個月有紀律地扣款進場，停利不停扣，投資人可以增加買在低點的機會。

當然，如果投資人對市場動態的掌握相當精準，「單筆投資」就是最佳的方式。

但在現實生活中，有這樣能力的人實在是少之又少，因為人類先天在性格上就有貪婪與恐懼的特性，所以在判斷投資時點的時候，多數投資人反而會因為過度自信或情緒波動，就犯下追高殺低或暫停投資的錯誤決策。

定期定額進階版：中租母子鎖利GO 由此可見，除了市場風險之外，「行為風險」也會影響到投資成效。

為了降低行為風險給投資成效帶來的影響，中租基金平台開發「中租母子鎖利GO」，讓投資人先用母基金的錢轉去定期定額部分子基金，待子基金達到先前設立的停利點時，獲利部分便可自動滾回到母基金，而子基金的投資也不會因此被中斷。

換言之，中租母子鎖利GO可以用自動循環的方式，一方面幫投資人鎖定獲利，二方面也可持續投資，降低行為風險對投資過程的干擾，協助投資人達成理財目標。

當然，如果對投資一竅不通，但又有理財需求的話，中租WISEGO的智能理財，也可以讓投資人在自己設定的投資目標下，讓系統透過資產自動再平衡的方式去執行長期投資。

中租基金平台推出的四大服務，可以協助不同特性的投資人，在理財的路上走得更順遂。

今年適逢中租投顧20週年，這四大服務不但在功能上都有進階的設計，現在除了開戶、申購與滿額優惠之外，另也有季度回饋、生日與推薦優惠，限時好康，只要即刻在中租基金平台開戶下單，就可以開始邁向投資與生活的雙贏之路。

資料來源：中租基金平台 猜你喜歡Tags：投資調查基金共同基金創新服務定期定額理財基金平台中租投顧單筆投資智能理財母子基金WISEGO母子鎖利GOMore...成為會員，在關鍵評論網暢所欲言成為會員成為會員潘懷宗《勇敢對抗攝護腺癌》：我發現癌細胞的過程相當曲折離奇，小心翼翼仍無法在二期前發現它1則觀點如何超越高智商的對手？你需要的只是比他更「理性」1則觀點【炒幣入門】買賣加密貨幣和進出股市一樣嗎？我的「K線絕活」在幣圈有沒有用？1則觀點「魷魚幣」暴漲2400%又閃崩幾乎歸零，投資機構痛批「根本詐騙」1則觀點美國史上最大「龐氏騙局」主謀馬多夫去世，回顧台版「老鼠會」如何詐騙受害者1則觀點《代幣經濟崛起》：投資ICO代幣前，7招教你如何避開詐騙陷阱1則觀點台灣史上最大詐騙集團「鴻源機構」（下）：涉及近20萬人的金錢遊戲，蒸發了無數家庭的保命金1則觀點《金融行為通識課》：詐騙犯慣用的九種認知經驗法則＆五種策略和角色1則觀點台灣史上最大詐騙集團「鴻源機構」（上）：80年代以每月「四分利」，吸金新台幣近1000億1則觀點投資比特幣之前，你確定你不是被詐騙嗎？虛擬貨幣詐騙的常見套路與迴避策略1則觀點