合法違建？拆屋判賠 - 東龍不動產

狀況： 甲先生於民國80年在台北市伊通街買了一戶公寓四樓，隔年在頂樓加蓋鐵皮屋，94年出租收取租金，因該違建興建於民國84年前，被台北市政府列為暫免拆除違建，甲 ... 代書進度查詢 成交行情 客服中心 關於我們 人才招募 買房子 買屋搜尋 購屋常識 需求留言 買屋服務 房貸試算 賣房子 賣屋知識 賣屋留言 賣屋服務 土地增值稅 租屋專區 租屋搜尋 租屋常識 租屋留言 房東留言 危老專區 服務據點 加盟專區 特約代書 特約代書查詢 代書進度查詢 代書收費標準 合法違建？拆屋判賠 回列表頁 狀　況： 甲先生於民國80年在台北市伊通街買了一戶公寓四樓，隔年在頂樓加蓋鐵皮屋，94年出租收取租金，因該違建興建於民國84年前，被台北市政府列為暫免拆除違建，甲先生即以為這是「合法違建」；不料樓下乙先生鄰居控告他違法占用及不當得利後，經台北地院審理，判決甲先生（一）要拆屋回復屋頂平台之原狀；（二）將已收取的租金新台幣150萬拿出來分給其他住戶。

  問題一：何謂「合法違建」？ 參　考： 只要是違建就是違法，並沒有所謂「合法違建」。

但因部分縣市政府將老舊違建列為暫緩拆除之列，以台北市為例，目前的頂樓違建，幾乎是「即報即拆」，但如果是84年以前即存在的老舊違建，則是列入緩拆或免拆，這些建築因而被稱為【合法違建】或【緩拆違建】。

依「違章建築處理辦法第11條第3項」（註1）之規定，台北市政府於是頒發「臺北市政府執行違章建築取締措施」，針對84年1月1日以後的新違建全都查報拆除；83年12月31日以前的既存違建原則上僅須拍照列管。

按現行法令規定，應拆除之違章建築不得准許延緩拆除或免拆除，但因現有各地方政府的人力不足，列入暫緩拆除之舊違建並無人力施行拆除，僅對其有妨礙都市計劃、公共交通、公共安全、公共衛生、防空疏散、軍事設施及對市容觀瞻等有重大影響之違章建築先行拆遷或整理；而舊違章在未依規定拆除或整理前，得准予修繕，但不得新建、增建、改建或修建。

亦即以84年作為新、舊違章建築的區分，也只是行政機關是否主動介入的分水嶺，雖然既存違建不必如新違建般嚴格地即報即拆，但仍不改其違建之本質，各縣     市政府現在雖然暫緩拆除【既存舊違建】，但難保有一天既存違建也有因為政策變更而變成『必須拆除』的風險存在。

問題二：樓頂加蓋【違章建築】所有權人為何？ 參　考： 大樓、公寓頂樓平台屬於全體住戶所有，應由全體住戶使用，非屬私有產權。

因此，頂樓違建不論新舊，只要是其他住戶不同意讓原使用者繼續使用，即可依民法第767條（註2）規定，訴請排除侵害，要求拆除違建，返還共有物；此外，若違建遭使用者出租等營利用途，全體住戶還可以依民法第818條（註3）等規定，有權請求不當得利，要求平分共有利益。

  貼心提醒－頂樓加蓋注意事項 ※ 做好敦親睦鄰工作，平日即與鄰居建立交情，最好與住戶簽訂「分管協定」或「約定專用」許可。

※ 使用頂樓平台前應先與住戶溝通，並主動整理平台公共設施部分，如因使用公設而另支出費用，亦需自行負擔。

※ 依規定，頂加違建不得新建、增建、改建或修建；若需修繕，需獲得全體住戶1/2以上住戶簽名同意；修繕面積也不得超過1/2，且最好將修繕前、中、後情形拍照存證。

※ 購買前詳細審閱業者提供的「房地產標的現況說明書」是否有違建、增建等情形？ ※ 可上北市建管處網站查詢是否為「列管違建」：http://qservice.dba.tcg.gov.tw/squatter/squ_dlg.asp ※ 屋主至建管處申請新舊違建證明。

※ 屋主可申請航空測量照片，證明為舊違建。

附表   頂加違建拆除標準 台北市 民國83年12月31日前的「既存違建」緩拆；其餘即報即拆。

台北縣 優先拆除施工中、拆後重建的新違建，若影響公安、環保的舊違建也優先拆除；民國57年前的舊違建列管。

台中市 民國87年10月1日前的「既存違建」緩拆 ；其餘即報即拆。

台南市 民國96年7月1日以後，建築使用執照發放時會順便強制檢查違建，若發現則立即拆除；舊違建則即報即拆。

高雄市 新違建即報即拆，84年6月30日前的「既存違建」拍照備存，分年分期逐步拆除。

（資料來源：各縣市政府、地政業者、仲介公司） 買屋知識 1 About「青年安心住家補貼方式」 2 好技巧購好屋 3 怎麼樣的房屋裝修費用才算合理呢？ 4 一般鋼筋混凝土建築物結構初步自我檢查表 5 房屋室內格局可以更改嗎？ 會員店推薦 基隆三立房屋聯盟店 基隆市中正區新豐街276-2號 (02)2469-0000 台北-民權加盟店 台北市中山區吉林路456巷10號 (02)2599-5911 雲林-斗六上海加盟店 雲林縣斗六市上海路79號 (05)537-1222 大總管-汐止加盟店 新北市汐止區樟樹一路12號 (02)2649-9889 ...more